Les besoins des occupants évoluent de plus en plus rapidement, un rythme ardu à soutenir pour l’écosystème immobilier où les temps d’études, d’obtentions administratives et de construction sont difficilement compressibles. La solution ne serait-elle pas de bâtir autrement ? Comme nous, un immeuble peut avoir plusieurs vies, pourquoi le cantonner à un seul usage ? La réversibilité immobilière, c’est-à-dire la capacité pour un bâtiment d’anticiper et de s’adapter aux usages futurs, est-elle la clé ?
L’immeuble idéal ne serait-il pas un lieu où l’on peut habiter dans le sens large du terme c’est-à-dire se loger et travailler, quelle que soit son activité et quelle que soit l’étape de sa vie ? Pour cela, il faut imaginer un espace conçu pour être à la fois flexible et évolutif mais également réversible. Un bâtiment capable et agile qui maximise sa valeur d’usage, et qui contribue à la durabilité et la résilience des villes.
C’est en réfléchissant dès la conception que cette pluralité est possible, en imaginant un immeuble qui anticipe sa propre évolution. Même si le défi semble compliqué à relever, la solution serait donc une architecture qui permet une souplesse d’usages pour une adaptation à moindre coût suivant les besoins.
Des immeubles flexibles et réversibles : une solution pour une ville résiliente et durable ?
Construire en anticipant ce que sera demain
En moyenne, cinq ans sont nécessaires pour la réalisation d’un immeuble, depuis sa conception jusqu’à sa livraison. Ce laps de temps invalide parfois les fonctions pour lesquelles il a été conçu.
Le principe de réversibilité immobilière est d’anticiper les usages futurs, possiblement différents de ceux imaginés initialement. La construction devient durable, avec une programmation pensée dès les prémices pour limiter le coût des transformations et lutter contre l’obsolescence d’un bâtiment.
Les immeubles réversibles peuvent donc s’adapter à l’évolution des usages. L’exemple à la fois unique et atypique des édifices haussmanniens parisiens en sont la preuve. Autrefois logements, beaucoup d’entre eux abritent désormais commerces, cabinets d’avocats et autres activités tertiaires.
La flexibilité des logements au cœur de leur conception
Le premier pas vers la réversibilité est l’évolutivité des bâtiments, c’est-à-dire la capacité de se transformer facilement en fonction des besoins. A Bordeaux, BNP Paribas Real Estate réalisera la résidence « Grand Parc », un programme comprenant 277 logements et des commerces imaginé par le cabinet d’architecture Patriarche. Chaque logement disposera d’un espace extérieur dont des loggias refermables qui peuvent se transformer en « pièce en plus ».
Pour faire face aux nouveaux modes de travailler et de résider, les habitations doivent devenir agiles et faciliter les changements de destination. Outre une réponse à des besoins immédiats et essentiels, cette modularité permet aussi une utilisation durable de sa résidence. Car optimiser l’espace, c’est aussi rechercher le m² vertueux, c’est-à-dire son exploitation maximum tout au long de son cycle de vie.
La durabilité d’un bâtiment tient avant tout à sa structure. Techniquement, cela demande une réflexion dès la phase de conception pour que la trame constructive (hauteur sous plafond, fenêtres, circulations, distribution des réseaux...) permette cette agilité.
La résidence « Grand Parc » à Bordeaux, a une particularité : son parking silo sera réversible. Ainsi l’ouvrage aura la capacité de changer facilement de destination grâce à une conception qui minimise, par anticipation, l’ampleur et le coût des adaptations :
- Trame de façade sur un module classique d’immeuble tertiaire (135 cm).
- Des hauteurs d’étage allant jusqu’à 320 cm afin de recevoir les fluides d’un bâtiment accueillant des bureaux.
Locaux d’activité logements, bureaux…. Lorsque le temps sera venu, les derniers étages du parking pourront se transformer aisément, en fonction des besoins. Les niveaux bas pourront conserver leur usage de stationnement ou être à leur tour convertis, moyennant des travaux d’aménagement.
La réversibilité : une régénérescence urbaine ?
La réversibilité n’est-elle pas finalement une question de bon sens urbain ? Une construction à la trame facilitée pour une « androgynie bâtimentaire » au bénéfice d’un patrimoine pérenne, agile, et valorisable ?
Simplifier soulève de nombreuses problématiques qu’elles soient financières, administratives, légales, fiscales ou réglementaires. Des solutions comme le permis réversible voté par l’Assemblée nationale , le permis à double état créé pour les installations olympiques à Paris ou encore le permis sans affectation initié à Bordeaux ouvrent le champ des possibles.
Mais cette standardisation de la trame constructive ne risque-t-elle pas de mettre à mal la créativité architecturale qui fait toute la singularité de nos villes ? A nous, acteurs de la ville durable de trouver ensemble un consensus pour tendre vers une cité polymorphe, accueillante et résiliente.
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