Face aux effets du dérèglement climatique, les villes sont en première ligne. Entre périodes caniculaires, inondations ou sécheresses, il est urgent d’opérer un renouvellement du modèle urbain alors qu’il constituera le cadre de vie de deux tiers de l’humanité en 2050[1]. Plutôt que de subir l’urbanisation croissante, il est indispensable de saisir les opportunités que ces changements impliquent. Il ne s’agit pas de détruire et refaire la ville, mais de la repenser et de continuer à faire mieux.
Au regard des besoins actuels en logements, du vieillissement du parc immobilier tertiaire et des enjeux environnementaux, la reconversion des bâtiments apparait aujourd’hui comme une nouvelle opportunité d’activer la transformation des villes, tout en limitant leur empreinte carbone et l’artificialisation des sols. Alors que seuls 1,22 % des logements autorisés[2] en France ont été issus d’une transformation de bureaux entre 2013 et 2021, il est essentiel aujourd’hui d’encourager et de faciliter la reconversion du parc existant.
La transformation : une réponse à la vacance tertiaire et aux besoins en logements
Transformer l’obsolescence en valeur ajoutée
Dans les zones tendues telles que les grandes agglomérations, le manque de logements est prégnant alors que, parallèlement, les entreprises, face aux nouveaux modes de travail, rationalisent leurs besoins en surface tertiaire. L’immobilier doit donc se réinventer pour répondre aux besoins de chacun tout en préservant les ressources naturelles. Une solution : la transformation des actifs obsolètes et non attractifs en un nouvel usage hautement plébiscité et nécessaire.
Acteur et expert en reconversion patrimoniale, BNP Paribas Real Estate a déjà à son actif plusieurs opérations réussies en la matière depuis le sauvetage de la façade Art-Déco et la réinvention du Palais de la Méditerranée à Nice au début des années 2000.
En matière de reconversion de sites industriels en bureaux, citons les emblématiques Grands Moulins de Pantin, anciens bâtiments de stockage industriel reconvertis en bureaux, ou encore, plus récemment, METAL 57 à Boulogne-Billancourt, ex-atelier des usines Renault transformé en un immeuble tertiaire de dernière génération.
Ces transformations d’usages et de destination se poursuivent sur l’ensemble des territoires où BNP Paribas Real Estate est implantée. A Marseille, par exemple, l’entreprise réinvente actuellement un immeuble de bureaux obsolète de près de 9 000 m² en un actif mixte qui abritera un hôtel de près de 240 chambres exploité par Ruby Hôtels Group ainsi qu’un espace de coworking et une pharmacie. Engagé dans la transition écologique, BNP Paribas Real Estate a souhaité, dans le cadre de ce chantier de rénovation, mettre l’accent sur :
- Une économie circulaire favorisée dans le cadre du chantier.
- L’insertion de personnes en difficultés d’accès à l’emploi (au moins 5 % des heures du chantier leur sont réservées – convention avec l’association EMERGENCES).
- Le raccordement de l’immeuble au réseau urbain de géothermie marine Thassalia.
Les travaux ont débuté en 2023 pour une livraison fin 2025.
Crédits Photo :
Architectes : groupement des cabinets d’architectes GENSLER et Claire FATOSME & Christian LEFEVRE Architectes Associés.
Vers une ville inclusive et solidaire
Transformer l’immobilier pour s’ouvrir sur la ville
A Paris, face à l’Hôtel de Ville, sur les quais de Seine, l’ancien siège social de l’Ap-Hp, sera transformé par le groupement conduit par BNP Paribas Real Estate, associant APSYS et RATP Solutions Ville, pour accueillir une programmation mixte ouverte sur la ville et solidaire. Baptisé Hospitalités Citoyennes, ce projet a pour philosophie et raison d’être la mixité, la solidarité à l’attention des soignants, des familles et des publics les plus fragiles ainsi que la porosité avec l’environnement alentour.
La reconversion de cet ensemble haussmannien de 26 500 m² comprendra des bureaux, des logements sociaux pour des familles, des soignants et des jeunes travailleurs ainsi qu’une « Maison pour femmes » et une Halte solidaire gérées par l’Association Aurore. Hospitalités Citoyennes accueillera également des commerces et des services et activités de l’économie sociale et solidaire (maison de santé, restaurant solidaire, centrale de mobilités…).
Le temps de la mise en place de ce projet de transformation profonde, une initiative d’occupation transitoire porté par Plateau Urbain, en partenariat avec Vraiment Vraiment, Base Commune et Le Sens de la Ville, permet de tester de nouveaux usages. Plus grand tiers-lieu de Paris, les Arches Citoyennes, ouvertes début 2023, proposent à leurs visiteurs près de 450 associations, artistes, artisans et structures de l’économie sociale et solidaire avec des projets autour du soin, de la solidarité et de la proximité.
Crédits Photo :
- îlot Victoria : H20, MBL et NDBA.
- îlot Saint Martin : DPA.
La neutralité carbone visée dans les projets de reconversion immobilière
Vers une ville bas carbone
Se concentrer sur le fonctionnement d’un bâtiment et les émissions de carbone qu’il génère, ainsi que sur ses performances environnementales, est devenu un sujet crucial auquel les professionnels de l’immobilier sont confrontés. Construire des immeubles économes en ressources, autosuffisants, voire producteurs d’énergie devient la nouvelle norme.
Il n’est plus à démontrer que les acteurs de l’immobilier et de la construction jouent un rôle majeur pour diminuer les consommations énergétiques et les émissions de CO². De nouvelles pratiques aujourd’hui inhérentes à tout projet immobilier telles que le recours aux matériaux biosourcés, à l’économie circulaire, aux énergies renouvelables… afin de développer une approche véritablement efficace sur le plan environnemental.
Hospitalités Citoyennes s’inscrit dans cette démarche et prévoit, dans son projet pérenne, l’emploi de nouveaux modes constructifs comme celui actuellement en cours de test : la mise en place de béton chanvre couplé à des brasseurs d’air afin d’éviter une climatisation industrielle des bâtiments.
Grâce à ce type d’actions, Hospitalités Citoyennes répond aux attentes du PLU Bioclimatique de la Ville de Paris et vise l’obtention de neuf certifications et labels environnementaux :
- BBCA Rénovation – niveau performant ; BREEAM– niveau excellent ; HQE Bâtiment durable – niveau excellent ; BBC Effinergie Rénovation ; OSMOZ pour la partie bureaux.
- NF Habitat HQE – niveau excellent ; BBC Effinergie rénovation ; BBCA rénovation – niveau performant pour la partie logement.
- Biodiversity pour l’ensemble du projet.
Anticiper les changements d’usages : construire réversible !
Construire flexible et réversible
La ville est un système vivant qui évolue en permanence à différentes échelles et à différents rythmes. L’urbanisme, et par extension l’immobilier, doivent anticiper ces tendances pour répondre aux évolutions qui bouleversent les besoins et par conséquence le fonctionnement des cités. L’une des missions des promoteurs : imaginer de nouveaux modèles urbains, pensés pour être évolutifs, avec une haute qualité d’usages pour faciliter les transformations à venir selon les besoins du territoire et de ses habitants.
Pour y parvenir, les bâtiments doivent intégrer dès à présent la notion de réversibilité, assurant la flexibilité d’usages en cas d’évolution des besoins au cours de son cycle de vie.
Ainsi, à La Défense, BNP Paribas Real Estate accompagné par Spie Batignolles immobilier, associée aux architectes RSHP et AREP Architectes, a remporté l’appel à projets lancé par l’Etablissement Public de Paris La Défense pour la reconversion du site Jean Moulin. En lieu et place d’axes routiers, le projet lauréat proposerait une opération de 19 000 m² d’une grande mixité (bureaux, logements étudiants, services…) favorisant le renouveau de cet espace et la création de nouveaux liens urbains entre le quartier d’affaires et le centre-ville de Puteaux.
Pour offrir un maximum de possibilités, le projet lauréat proposerait un immeuble de bureau réversible c’est-à-dire transformable en fonction des besoins futurs. Avec des plateaux divisibles grâce à deux noyaux d’accès, il pourrait héberger tous types d’occupation (open spaces, bureaux individuels, coworking) et tous types de structures (start-up, PME, acteurs de l’économie sociale et solidaire, grands groupes…).
Ce nouveau mode constructif soulève de nombreuses questions, à la fois techniques et juridiques auxquelles les experts de BNP Paribas Real Estate, accompagnés de leurs partenaires, s’attèlent afin de participer à la résolution du mal logement en France et en Europe tout en préservant les atouts naturels de la planète.