A l’instar de nombreux marchés, celui de l’investissement immobilier de bureaux est lui aussi impacté par la crise sanitaire que nous traversons. Néanmoins, aucun scénario ne peut être confirmé pour le moment et cela, la profession en est bien consciente. Dans cette période d’incertitude, entreprises utilisatrices et investisseurs s’interrogent sur leurs besoins immobiliers au sortir de la crise, et sur la stratégie à conduire pour les prochaines années. Si les 3 premiers mois de l’année ont affiché une belle dynamique de marché avec 7,5 milliards d’euros investis en France (+46% par rapport à la même période l’an dernier), l’heure est aujourd’hui à davantage de prudence. Les marchés immobiliers n’échapperont pas à la crise et les volumes afficheront certainement une baisse conséquente pour l’année 2020.*
Le marché ne sera pas complètement bouleversé en 2020
Après plusieurs mois au cœur d’une crise sanitaire sans précédent, la prudence est de mise. Tant d’un point de vue sécuritaire et sanitaire que d’un point de vue de l’investissement immobilier. Si plusieurs phénomènes viennent alimenter les débats autour de la réduction du nombre de m² pour les entreprises, et la décentralisation des sièges sociaux, je pense que notre devoir en qualité de professionnel de l’immobilier est de rester humble.
Nous ne pouvons présager à ce jour quels seront les grands bouleversements de nos marchés. Avant qu’un signal faible ne devienne une véritable tendance, il y a une certaine période d’étude, de construction et d’accompagnement au changement. Le bureau ne me semble ainsi pas vivre ses dernières heures. En revanche, je pense que la crise sanitaire aura été un accélérateur pour les immeubles hybrides, appelant à davantage de flexibilité et d’agilité.
Cette tendance n’est pas nouvelle mais se confirme chaque trimestre un peu plus. C’est ainsi par exemple à cette tendance que répond l’évolution du modèle des tiers lieux et espaces de coworking.
De plus, nos clients utilisateurs et investisseurs portent aujourd’hui un intérêt encore plus marqué pour les qualités intrinsèques des biens et le seul critère de la localisation n’est plus aussi déterminant. La qualité des immeubles, et leur potentiel de reconversion à moyen long terme sont autant de critères décisifs qu’il convient de prendre en compte. L’enjeu n’est donc peut-être pas tant à la décentralisation des immeubles, qu’à leur reconversion.
Sécurisant, Responsable et Agile : 3 critères qui ont la préférence des investisseurs
L’aspect sécurisant arrive désormais en tête de liste. Le besoin de bénéficier d’un investissement à risque mesuré (core / core +) est la préférence de nombreux investisseurs, même si le marché laisse aussi de la place à de la diversification. L’aspect sécuritaire prend ainsi en compte la stabilité des valeurs locatives, la qualité des locataires, l’environnement du bien et la desserte en transports…
Nos clients investisseurs sont par ailleurs aujourd’hui très sensibles à l’empreinte écologique des immeubles de leurs portefeuilles immobiliers. Par conviction, mais aussi pour répondre à la volontiers de leurs clients utilisateurs. A titre d’exemple, l’immeuble Swell que nous commercialisons à Clichy se prévaut d’un air trois fois plus pur.
L’information fiable, une des clés de notre accompagnement
Comme précisé, 2020 va fort logiquement être impactée en termes de volume d’investissement, avec moins de deals réalisés tout au long de la crise sanitaire. Pour symboliser la fébrilité actuelle sur le marché de l’investissement sur l’immobilier de bureaux, j’évoquerais la cession d’un siège social d’une multinationale situé en Première périphérie Ouest de Paris pour laquelle nous avons été missionnés par une grande Foncière. Pas moins de dix agents ont été interrogés pour valoriser l’immeuble, ce qui est très rare. Les investisseurs ont plus que jamais besoin de notre éclairage et vision stratégique. C’est notre capacité à les rassurer, à les accompagner et à leur transmettre du contenu à valeur ajoutée permettant de nourrir leur réflexion qui va faire demain la différence. Celle-ci doit être le fruit d’études de marché et prospective, de partage d’expérience et de conviction.
Je crois d’ailleurs que l’enjeu est d’offrir la même qualité, si ce n’est plus, de service et d’information malgré une situation dégradée et inédite. Notre capacité à rencontrer et interroger dans nos activités des profils de risques et d’investisseurs différents constitue une force non négligeable dans le contexte actuel. Nous sommes au cœur des stratégies décisionnelles de nos clients investisseurs en partie grâce à ces informations dédiées.
S’entourer d’un partenaire de confiance
Dans un marché emprunt à l’anxiété, je pense que les investisseurs se tourneront davantage vers les grands groupes tels que le nôtre. Du fait de leurs expériences, de la diversité des problématiques rencontrées et de l’expertise des équipes, ils sont aujourd’hui les plus à même de fournir une réponse fiable, adaptée et de qualité.
De plus, pour un investisseur, il est confortable de pouvoir s’appuyer sur un partenaire qui a une capacité de résistance financière importante.
Nous avons maintenu notre activité auprès des investisseurs tout au long de la crise sanitaire. L’offre de service n’a pas fondamentalement changée mais ce qui est important c’est qu’elle ne s’est absolument pas dégradée. Nous conservons le même niveau d’exigence et de qualité.
* Etude At a Glance BNP Paribas Real Estate, mai 2020
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