Les nouveaux modes de travail tels que le nomadisme, le télétravail le flex office et le coworking révolutionnent le secteur de l’immobilier de bureau. À la suite de l’engouement que suscite le coworking, certains questionnent l’actualité et la pertinence du bureau traditionnel incarné par le siège social. Or, les objectifs auxquels répond ce dernier viennent légitimer la préservation du modèle. Le coworking et les autres formes de tiers-lieux ne signent pas la fin du bureau traditionnel, ils provoquent sa réinvention.
Un engouement généralisé pour les espaces de coworking
Au premier trimestre 2019, la demande placée en coworking correspondait à 17,5 % du volume total des transactions sur le marché parisien intramuros*. Non seulement l’abondance des transactions témoigne de l’intérêt pour les espaces de coworking, incubateurs ou autres pépinières d’entreprise, mais aussi la durée des contrats de location, qui peuvent aller jusqu’à 3 ans, comme pour la prise à bail d’un espace de bureau classique. À noter que si le modèle séduisait start-up et micro-entrepreneurs à ses débuts, il a rapidement su convaincre et s’adresse également aujourd’hui aux grands comptes. De même, initialement parisien, il se déploie aujourd’hui dans la plupart des métropoles françaises. Une démarche soutenue par l’État français qui, en février 2018 a levé au travers de la mission Coworking portée par Patrick Levy-Waitz (président de la fondation Travailler autrement) près de 110 millions d’euros pour favoriser le développement des tiers-lieux sur le territoire.
Les nombreux atouts du modèle viennent justifier cet engouement. Parmi eux, on peut citer le décloisonnement des espaces de travail ; l’échange entre collaborateurs de domaines d’expertise différents, la créativité et l’innovation ; l’autonomie des collaborateurs ou encore le travail en mode projet. Les espaces de coworking offrent aussi une réponse aux nouvelles problématiques de mobilité. Qu’il s’agisse de nomadisme ou d’éloignement géographique entre le domicile et le lieu de travail, offrir à ses collaborateurs la possibilité de travailler dans de multiples lieux de travail devient un enjeu majeur de performance pour une entreprise.
Parmi les coworkers français, il y a 49,5 % de salariés d’entreprise**. Le groupe Thalès, par exemple, a décentralisé sa digital factory dans un espace de coworking en plein cœur de Paris, plutôt que d’effectuer une prise à bail classique, afin de développer l’open innovation et le travail collaboratif en mode projet***. Une initiative qui n’est pas isolée : General Electric, Microsoft ou encore KPMG ont suivi ce phénomène et hébergent certains de leurs collaborateurs dans les espaces de coworking. La culture nomade est en marche.
Il n’est donc pas surprenant que le coworking soit moteur de la demande placée en Île-de-France. Et cela tend à se pérenniser. En 2018, le coworking a représenté 130 000 m² soit 35 centres supplémentaires d’au moins 1 000 m² chacun****… Pour autant, le bureau traditionnel incarné par le siège social n’est pas en reste, il ne s’agit pas d’affrontement mais plutôt de complémentarité.
Deux modèles qui coexistent
Si l’on remarque un équilibrage progressif entre les surfaces de bureaux traditionnels et les surfaces de coworking dans le centre de Paris, le paysage immobilier francilien démontre plutôt la coexistence des deux modèles… et les avantages qu’elle induit.
On peut prendre l’exemple de La Défense. Avec l’ouverture de « Spaces » par Regus, soit 18 000 m² d’espaces de coworking supplémentaires en mars 2019, l’offre de coworking a doublé à La Défense pour atteindre 35 000 m²*****. Les sièges sociaux des grands groupes côtoient ainsi les espaces de coworking, qui attirent entre autres les start-up qui ne pourraient autrement s’installer à La Défense, contribuant ainsi à l’interaction entre le CAC 40 et la nouvelle économie. La coexistence des bureaux traditionnels et des espaces de coworking concourt donc à la création d’un tissu économique diversifié.
Et le bureau traditionnel se réinvente
Le bureau traditionnel incarné par le siège social de l’entreprise est un vecteur de la marque, employeur et commerciale, il reflète les valeurs de l’entreprise, il favorise l’esprit de corps des collaborateurs. À l’instar des flagship stores des marques de retail, le siège social est devenu une vitrine et un réceptacle de l’esprit de l’entreprise. Conscientes des enjeux que cela représente, les entreprises sont en voie de transformer leurs sièges sociaux. Le bureau traditionnel se métamorphose.
Il s’est tout d’abord adapté aux nouveaux modes de management et méthodes de travail. Les entreprises adoptent le flex office dans leurs locaux afin de favoriser l’échange et l’interdisciplinarité. Le bureau redonne le goût de l’interaction. L’espace de travail devient modulable et personnalisable. Les sièges sociaux gagnent à proposer autant de typologies d’espaces qu’il y a de temps de vie au cours d’une journée de travail. Désormais, la multiplication des espaces satisfait la multiplication des usages tels que la concentration, la relaxation, la créativité, la réunion, etc.
De plus en plus, la valeur du bureau traditionnel tend à se mesurer par la largeur du spectre d’usages auquel il peut répondre.
Pour adopter le dynamisme du coworking et capter son attractivité, les entreprises pratiquent même le corpoworking. Elles créent des espaces de coworking au sein de leurs locaux dans leurs différentes localisations, ouverts aux collaborateurs et aux partenaires, nomades.
Le siège social est également devenu le symbole, la matérialisation spatiale de la porosité entre vie professionnelle et vie privée. Certaines tâches traditionnellement effectuées lors de la vie privée des collaborateurs peuvent être effectuées au bureau : le pressing, le bureau de poste, la conciergerie, le coiffeur sont autant de services disponibles au bureau.
Vitrine et réceptacle de l’esprit d’entreprise, vecteur d’émulation et de performance, artisan de la collaboration, facilitateur de l’équilibre des temps de vie perso et pro… De plus en plus, la valeur du bureau traditionnel tend à se mesurer par la largeur du spectre d’usages auquel il peut répondre.
Et vous comment envisagez-vous la mutation de votre bureau ?
*Source : Chiffres Research T1 2019, BNP Paribas Real Estate 2019
**Source : Chiffres Research Coworking et autres formes de co, BNP Paribas Real Estate 2018
***Source : L’Usine Nouvelle, 2018
****Source : L’opinion, 2019
*****Source : Boursier.com, 2018
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