L’immobilier de bureaux est en pleine mutation. Nous sommes loin des années 1980 où la première préoccupation des promoteurs était de rationaliser les espaces à l’extrême. Outre la qualité de l’emplacement, l’accessibilité, la connectivité de l’immeuble et les facteurs de bien-être au travail comme la hauteur sous plafond, l’ensoleillement ou la sécurité sont des aspects qui pèsent de plus en plus dans les choix d’investissement et de construction. Mais surtout, j’observe de plus en plus de questionnements sur les impacts des nouveaux usages sur la valeur des produits immobiliers.
Les nouveaux usages vont transformer l’immobilier de bureaux
L’immeuble de demain est un écosystème intelligent, en interaction avec son environnement. Il permet notamment une forte mobilité des collaborateurs, au sein du bâtiment, mais aussi à l’extérieur avec le télétravail. Il est adapté aux nouvelles tendances du corpoworking, du coworking et même du coliving. À tel point qu’aujourd’hui, il n’est pas rare de voir des responsables des ressources humaines visiter un immeuble avant sa location pour s’assurer qu’il correspond à ces nouveaux usages.
Pour éviter l’obsolescence de leurs actifs, les investisseurs sont donc de plus en plus attentifs aux besoins de l’utilisateur final. Des besoins qui ne sont pas toujours faciles à anticiper : la flexibilité prend alors toujours plus d’importance dans la valorisation d’un immeuble de bureau.
Flexibilité et réversibilité : les points-clés de la réussite d’un projet
Soucieux de limiter les risques sur le long terme, les investisseurs considèrent également de plus en plus la réversibilité d’un actif comme un atout essentiel. Mais ces transformations nécessitent de lourds travaux d’aménagement et sont soumises à des normes très strictes. L’analyse, en amont, de leurs coûts devient primordiale.
Les immeubles haussmanniens présentent par exemple un bon potentiel de réversibilité, avec des espaces propices au changement d’affectation à des coûts maîtrisés. Paradoxalement, ils ont mieux vieilli que les tours construites dans les années 1970/1980 et conçues pour accueillir des bureaux, où les surfaces sont bien souvent fractionnées et basses de plafond.
Dans de grandes villes comme Paris, le coût des travaux de réversibilité d’un immeuble pourra être compensé par la hausse des loyers. Mais en seconde couronne et dans des zones moins dynamiques, les travaux de transformation pourront parfois se révéler trop coûteux pour optimiser la valeur de l’actif. Et l’équilibre financier de l’opération de reconversion se complique dès lors qu’il faut ajouter des nouvelles technologies et de nouveaux services.
Intégrer le changement dès la phase de conception
D’où l’importance d’anticiper les besoins des utilisateurs finaux, et de concevoir dès l’origine du projet des espaces flexibles et réversibles pour alléger les coûts de transformation tout en tenant compte des contraintes techniques et réglementaires. Désormais, ce seront les immeubles de bureaux les plus flexibles et ceux qui présentent le meilleur potentiel de reconversion qui seront le mieux valorisés.
Et si on se projette dans une vision de plus long terme encore, les questions d’empreinte carbone et de déconstruction apparaissent. Dans des pays comme l’Allemagne, les investisseurs tiennent de plus en plus compte de l’empreinte carbone d’un immeuble dans l’analyse des coûts de construction, et ils anticipent ce que sera le cycle de vie de l’immeuble jusqu’à sa déconstruction, avec éventuellement plusieurs reconversions au cours de sa durée d’exploitation. Une manière de voir qui a elle aussi des impacts sur la valorisation d’un immeuble. En France, nous allons y venir également.
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