Bureaux polymorphes, desk-sharing, espaces collaboratifs, objets connectés, conciergerie d'entreprise… pour s'adapter au nouveau paradigme du travail et à des utilisateurs en quête d'agilité et de services, l’immobilier d’entreprise est en pleine mutation. Les espaces de travail sont désormais au service du bien-être des collaborateurs et de la performance de l'entreprise. Et si l'on tient compte du fait que la génération hyper-connectée des Millenials constituera en 2020 près de 50% de la force de travail en Europe, on comprend que cette transformation n'en est qu'à ses prémices.
Connaissons-nous encore des évolutions sociétales et technologiques majeures ?
La période de l'après-guerre a façonné une société avide de confort et de sédentarité. Les générations précédentes embrassaient alors sans broncher un schéma traditionnel consistant à passer toute sa carrière dans une seule et même entreprise. Mais aujourd'hui, le CDI n'a plus rien du saint-graal. Sur le marché du travail, la tendance est désormais à l’entreprise personnelle, à l'essor du travail en free-lance voire à la pluri-activité (les slashers).
A l'heure de la digitalisation, du big data, des IoT (Internet of Things) et des réseaux partagés, les nouvelles générations plébiscitent également le nomadisme et la flexibilité. Avoir un bureau physique n’est plus nécessaire : un ordinateur portable et un téléphone suffisent pour pouvoir échanger et travailler avec son écosystème. Le digital favorise également le télétravail ou encore les réunions à distance, modifiant profondément le rapport des individus au travail et leur façon d’exercer leur métier.
Les jeunes générations semblent ainsi de plus en plus séduites par l'esprit start-up et à ce titre les DRH des grands groupes sont nombreux à confirmer qu'il n'est pas si simple d’attirer et de fidéliser les jeunes talents. Des difficultés qui s'expliquent en partie par une inadéquation fréquente entre les aspirations des générations Y et des Millenials, et les propositions des recruteurs. Et il ne suffira pas d'installer un baby-foot et quelques magazines dans une salle de repos pour voir affluer les candidats.
Ainsi, le changement de paradigme du travail impose désormais l'immeuble de bureaux comme un vecteur d’attractivité, de productivité et d’image. L’immobilier tertiaire ne répond plus uniquement à une logique de coût, il entre dans une logique de création de valeur qui place l'humain au cœur de l'organisation.
Le facteur humain n’a jamais été autant au centre des réflexions immobilières. En tant qu’interlocuteur privilégié des grands utilisateurs, je dirais qu’aujourd’hui, la finalité d’un projet de transformation doit refléter l’organisation, la culture, l’ADN, de chaque entreprise.
Vers une multiplicité des lieux de travail
En 2016, Danone réaménageait entièrement son siège mondial situé boulevard Haussmann à Paris. Aujourd'hui au sein de ces 7 400 m² totalement reconfigurés la majorité des 650 collaborateurs n’a plus de poste de travail attitré et navigue entre espace de créativité, zone de concentration, café et petits salons... Mais où sont passés les bureaux ? Ils n'ont pas disparu, ils se sont tout simplement transformés pour devenir smart et répondre aux nouveaux besoins des entreprises de s’orienter vers une organisation plus dynamique de leur environnement.
Le sans-bureau fixe : un modèle remis en cause ?
La révolution du flex-office et la tendance du sans bureau fixe qui remet en cause les aménagements du bon vieux bureau physique sont éminemment liées à l'évolution organisationnelle et managériale des entreprises. Le management à l’ancienne, basé sur le contrôle permanent est aujourd'hui dépassé. L'heure est à la confiance, à la bienveillance et aux échanges constructifs.
A mesure que les organisations du travail s’émancipent du modèle hiérarchique vertical traditionnel pour favoriser la co-création, les espaces de travail évoluent, s'appuyant notamment sur le principe de l'activity-based working, à savoir des bureaux agiles proposant différentes typologies d’espaces de travail : un peu comme dans un logement où chaque pièce est dédiée à un usage spécifique (recevoir, cuisiner, se reposer, de divertir), les nouveaux bureaux sont conçus selon les besoins des collaborateurs : un espace de concentration, un lieu d'inspiration, une salle pour brainstormer ou pour travailler en binôme, un endroit destiné à la détente, des zones d'échanges informels....
Le coworking : un modèle plébiscité de tous !
De même, et pour répondre aux besoins d’autonomie et de mobilité́ des digital natives, l'entreprise se réinvente également hors-les-murs. Le recours aux tiers-lieux et au télétravail joue désormais un rôle décisif dans la reconfiguration des espaces de travail : désormais, le bureau est partout, dans les lieux de cotravail ou à la maison. Le coworking est par ailleurs devenu un modèle de travail hybride dont de nombreuses entreprises s’emparent. À l’entreprise qui y souscrit, les espaces de coworking présentent ainsi une solution immobilière complémentaire lui offrant, réduction des coûts, flexibilité et meilleure productivité́ grâce à une nouvelle forme d’agilité.
Notamment par les grandes entreprises
Les grandes entreprises voient dans le coworking un moyen de dépoussiérer leur organisation et de stimuler la créativité́ de leurs salariés sur des projets d’innovation. Certains groupes intègrent ainsi un espace de corpoworking au sein même de leurs bureaux tandis que d'autres feront le choix de détacher dans des lieux externes des équipes projets transversales pour profiter d'un environnement qui encourage les échanges avec des start-up, le brassage d'idées et de compétences. En avril dernier Carrefour inaugurait ainsi son laboratoire dédié à l'innovation : un espace de 2.500 m² situé au 5ème étage d'un bâtiment du 13ème arrondissement de Paris. Une initiative qui permet également au groupe de disposer d'une adresse parisienne et donc d'un argument de poids pour renforcer la marque employeur.
Les services et l'expérience collaborateur
Autre point qui impacte fortement le secteur de l'immobilier tertiaire : celle de l'expérience collaborateur qui place l’humain au centre des préoccupations de l'entreprise. Pour attirer et retenir les talents, l'organisation considère ses collaborateurs comme ses premiers clients et s’attache ainsi à leur proposer une véritable expérience au sein de la société. Et cela passe, entre autre, par une offre de services de plus en plus étoffée créant de nouveaux lieux au sein de l'entreprise : l'accueil est théâtralisé, le RIE se transforme en salad bar, en food truck ou en bar à jus healthy ...
XX Des services XX
Certains immeubles tertiaires intègrent également des salles de gym, des spas, des espaces ludiques dédiés au gaming, une crèche d'entreprise ou encore un corporate garden.
Enfin, face aux aspirations des digital natives pour retrouver des valeurs plus humaines et vivre une expérience la plus authentique possible, le bâtiment tertiaire n'est plus uniquement consacré à un seul et unique usage. Il s'ouvre notamment aux riverains, devenant un lieu de vie et d'échanges, un écosystème pensé pour tous générateur de lien social.
Ainsi le passage au bureau agile représente bien plus qu'un simple réaménagement, il intègre en effet l’immobilier en tant que support majeur des stratégies de refonte des organisations. Véritable expression de toutes les transformations du monde du travail, l’immobilier n’est plus seulement une affaire de mètres carrés. Confrontés à la mobilité dans le travail, la perméabilité entre vie professionnelle et vie privée, l’émergence de nouveaux modèles d’organisation, l’exigence de sens et de bien-être de leur salariés, les organisations placent l’immobilier au cœur d’une réflexion plus globale. Et demain avec le développement des immeubles mixtes mêlant bureaux, hôtels, logements, services… et des Smart Cities, quel sera le nouveau visage de l’immobilier ? Une nouvelle révolution est-elle à venir ?
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