En investissant avec la loi Pinel, vous choisissez de vous constituer un patrimoine ou de compléter vos revenus, notamment en prévision de la prise de votre retraite. Acheter pour louer vous ouvre également des droits à la défiscalisation, en bénéficiant de réductions d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 63 000 €.
Pour en bénéficier, le propriétaire doit respecter un certain nombre de conditions : le bien immobilier doit être loué vide pendant 6, 9 ou 12 ans, être habité par le locataire au titre de sa résidence principale, être loué à des ménages selon un certain plafond de ressources. Cette réduction d’impôts augmente avec le temps : si vous vous engagez à louer votre bien pendant 6 ans, elle sera de 12 %, puis de 18 % sur 9 ans, jusqu’à 21 % sur 12 ans. Cette déduction est en revanche calculée dans la limite des deux plafonds suivants : 300 000 € d’investissement global, par personne et par an, et 5 500 € par mètre carré habitable ; soit au maximum un allègement fiscal de 63 000 € sur 12 ans, pour un bien de 300 000 €. Certaines conditions sont toutefois requises : le bien doit ainsi se situer dans une zone en tension, dite zone Pinel.
Réduire ses impôts avec la loi Pinel
10 questions que vous vous posez à propos de la loi Pinel
En vigueur depuis le 1er septembre 2014, le dispositif loi Pinel permet de bénéficier d'une réduction d'impôt en réalisant un investissement locatif, respectant certaines conditions liées au locataire et à la location. Plus votre bien est mis en location pendant une période longue, plus la réduction d'impôt est importante.
Investir en loi Pinel présente de nombreux avantages :
- Une fiscalité avantageuse
- La possibilité d’acheter à crédit, avec peu ou pas d’apport
- L’opportunité de se constituer un patrimoine immobilier
- La création d’une épargne pour la retraite
Tout contribuable domicilié en France au jour de l’acquisition qui réalise l’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement, dans le but de le louer.
Tous les logements neufs ou vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA) sont éligibles au dispositif Pinel. Les logements Pinel doivent par ailleurs être énergétiquement performants, c’est-à-dire être conformes à la réglementation thermique 2012. Les logements labellisés BBC (Bâtiment Basse Consommation) sont également concernés.
Pour profiter des avantages de la loi Pinel, votre bien immobilier doit se situer dans une zone en tension, où la demande est plus forte que l’offre sur le marché, dite zone Pinel. Pour relancer la construction dans certaines zones, des villes peuvent réintégrer le dispositif d’investissement locatif défiscalisé de type Pinel. Ces zones sont numérotées Abis, A ou B1.
Le dispositif Pinel est destiné à favoriser l’accès au logement, pour l’ensemble des ménages et notamment ceux à revenus intermédiaires. Certaines conditions doivent cependant être respectées :
- Le loyer doit respecter les plafonds fixés par les observatoires nationaux, c’est-à-dire que le loyer doit être fixé à un prix inférieur à celui du marché
- Les ressources du locataire doivent respecter certains plafonds fixés par décret.
- Le logement doit être la résidence principale du locataire.
Vous pouvez aider un membre de votre famille tout en profitant des avantages offerts par la loi Pinel, à condition de respecter les règles rappelées ci-dessus ET que le membre de votre famille concerné ne soit pas rattaché à votre foyer fiscal.
L’avantage fiscal est calculé dans la limite des deux plafonds suivants :
- 300 000€ d’investissement global, par contribuable et pour une même année d’imposition
- 5 500€/m² de surface habitable
Le dispositif Pinel est toujours concerné par le plafonnement des niches fiscales de 10 000€.
Le montant de votre réduction d’impôts augmente avec le temps. Pour une durée d’engagement de 6 ans, la réduction d’impôts est de 12%, de 18% pour 9 ans et de 21% pour 12 ans, soit jusqu’à 63 000€ d’allégement fiscal sur 12 ans pour un bien d’une valeur d’achat de 300 000€.
La loi Pinel est bien une réduction et non un crédit d’impôt. Ainsi, vous ne bénéficierez d’aucun remboursement si celle-ci excède le montant de l’impôt dû. Si vous comptez investir, il est donc préférable de vérifier au préalable que vous avez l’imposition nécessaire pour en profiter !
Avec le prélèvement à la source des impôts, les crédits d’impôts et réductions fiscales sont maintenus. Ils sont désormais versés en 2 fois : un premier acompte correspondant à 60% du montant total est versé en début d’année, et le solde de 40% est versé à l’été.
La loi de finances pour 2021 a prorogé le dispositif Pinel jusqu’en 2024, mais avec un avantage fiscal qui va diminuer progressivement sur 2023 et 2024. 2022 est la dernière année pour réaliser un investissement Pinel avant que l’avantage fiscal ne devienne dégressif !
Monsieur et Madame Dupont acquièrent en 2019 pour un prix de 300 000€, un appartement neuf de 55m² situé dans une commune de la zone A, pour une mise en location en 2020. Ils peuvent alors bénéficier jusqu’à 63 000€ d’allégement fiscal sur 12 ans.
Source : Figaro Immo neuf
Le non-respect des engagements et conditions de location entraîne la perte du bénéfice de l'avantage fiscal.
Quelques chiffres-clés
Avantages de l'investissement locatif meublé
La location, lorsqu’elle est meublée, possède des avantages supplémentaires par rapport à sa jumelle, la location non meublée. Le principal est l’accès au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP).
Vos loyers seront imposés au régime réel.
Vous choisissez le montant de votre abattement, censé représenter vos charges. Pour ce régime plus complexe, nous vous conseillons de tenir une comptabilité précise et d’établir un plan d’amortissement ou de vous faire accompagner par un comptable professionnel. Notez que ce régime devient obligatoire au-delà de 70 000 € de revenus locatifs annuels.
Acheter et faire louer un bien meublé est donc, dans les deux cas, une garantie de pouvoir défiscaliser. Avantage supplémentaire lorsque vous louez un bien dans une résidence de services (seniors, étudiantes, médicalisées) : les avantages fiscaux du statut LMNP peuvent alors se cumuler avec ceux de la loi Censi-Bouvard. Vous pouvez dès lors, sous conditions, bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire de 11 % et récupérer la TVA appliquée à votre achat.
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Tout investissement locatif comporte des risques pour l’Acquéreur susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de son opération (vacance du bien, variation du loyer, impayés, revente, frais de gestion, charges de copropriété, changement de la fiscalité, le risque de perte en capital lors de la revente, etc). L’Acquéreur doit apprécier ses engagements et risques fiscaux, financiers, juridiques au regard de sa situation financière et patrimoniale. Le non-respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.
* PINEL : Dispositif prévu à l'article 199 novovicies du Code général des Impôts. Sous réserve des conditions d'éligibilité et dans les limites prévues par la législation applicable à vérifier auprès de votre conseil fiscal. Réduction d'impôt pour l'acquisition, par un particulier ou une société civile de placement immobilier (SCPI), d'un logement neuf ou réhabilité situé dans certaines zones géographiques fixées par arrêté, destiné à la location pendant 6 ans, 9 ans ou 12 ans à un loyer plafonné, et à des locataires sous plafonds de ressources. Location nue, de manière continue et respectant des critères de performance énergétique. Sous réserve des conditions d'éligibilité prévues à l'article 199 novovicies du code général des impôts tel que modifié par la LOI n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 dite loi de finances pour 2021. Pour les acquisitions réalisées jusqu’au 31 décembre 2022, la réduction d'impôt sur le revenu est de 12% pour 6 ans de location, de 18% pour 9 ans de location, et de 21% pour 12 ans de location. Cette réduction est calculée sur le prix d'acquisition du bien retenu dans la limite de 5500 € du mètre carré et d’un montant global d’investissement de 300.000 € par contribuable et pour une même année d'imposition. Le bénéfice de ces incitations entre dans le calcul du plafonnement global de certains avantages fiscaux prévu à l’article 200-0 A du CGI. L’investissement locatif présente des risques susceptibles de remettre en cause l’équilibre économique de l’opération : risque d’écart entre la prévision et la réalité sur les recettes locatives (vacance, niveau du loyer, impayés), les charges liées à la détention du bien en vue de sa location (assurances, charges de copropriété…) et la plus-value en cas de revente à l’échéance de l’engagement de location ». Ni le promoteur, ni le commercialisateur ne sont chargés de la mise en location des biens et ne garantissent le remplissage locatif. Ni la responsabilité du promoteur ni celle du commercialisateur ne pourront être mises en cause en cas de remise en cause du bénéfice et/ou en cas de perte du bénéfice de l’avantage fiscal et/ou en cas de non-location dans les délais prévus et de non-respect des conditions d’éligibilité au dispositif fiscal objet du présent document.