Comment l’immobilier peut-il se mettre au service de la réindustrialisation de la France ?

Depuis plus de 6 ans, une vaste politique de réindustrialisation de la France a été lancée et semble porter ses fruits puisque le pays s’affirme en tête des destinations privilégiées par les investisseurs directs étrangers en Europe [1]. Durant le conseil des ministres du 22 mars dernier, le ministre de l’économie Bruno Lemaire a présenté au gouvernement de nouvelles mesures qui visent à assurer le soutien à la compétitivité des entreprises françaises en adressant des aides ciblées aux investissements dans des secteurs clés. L’Association des Directeurs Immobiliers (ADI) dont BNP Paribas Real Estate est partenaire privilégié, a de son côté dévoilé il y a quelques mois son manifeste pour la réindustrialisation de la France, comprenant 12 propositions concrètes et pour la plupart neutres pour les finances publiques. Les acteurs de l’immobilier ont en effet un large rôle à jouer pour participer à la réindustrialisation de la France.

Comment redonner à la France sa puissance industrielle d’antan ? Depuis le début des années 2000, l’industrie manufacturière française est en chute libre, selon l’organisation professionnelle et lobby France Industrie [2]. La part de l’industrie dans le PIB de la France ne s’établissait qu’à 13.4% en 2018, contre 25.5% en Allemagne, 19.7% en Italie, ou 16.1% en Espagne [2]. L’Hexagone est par conséquent devenu l’économie la plus désindustrialisée du G7 avec le Royaume-Uni, se traduisant par un déficit commercial croissant depuis 2004, toujours selon France Industrie. L’organisation ajoute que la balance commerciale française enchaîne les déficits (-65 Mrds€ en 2020), tandis qu’au même moment, l’Allemagne additionne les excédents (+179 Mrds€ en 2021) [2].

La guerre en Ukraine consécutive à la crise sanitaire de Covid-19 ont particulièrement mis en lumière la vulnérabilité de l’industrie française, et ont illustré les dépendances du pays aux importations industrielles, énergétiques et technologiques étrangères et la fragilité de ses chaines d’approvisionnement. Tout cela entrainant une inflation galopante s’établissant à +6,2% sur un an en février 2023 [3] et qui impacte le quotidien des Français. Ces épreuves ont toutefois eu le mérite de révéler, voire de remettre au cœur des débats, l’importance de donner les moyens à la France de regagner sa souveraineté industrielle, afin de contribuer à la performance économique et sociale du pays.

Le gouvernement s’est emparé du sujet dès novembre 2018 en lançant l’initiative « Territoires d’industrie », qui a pour ambition la reconquête industrielle de la France en accélérant les investissements au sein des territoires [4]. Un fonds dédié de 950M€ a été mobilisé dans ce cadre pour soutenir les projets industriels les plus structurants dans les régions. Cette initiative porte ses fruits, car selon Bruno Le Maire, Ministre de l’Économie et des Finances et Roland Lescure, Ministre Délégué chargé de l’Industrie, les créations de 80 nouvelles usines en France ont été annoncées en France en 2022, soit plus que le nombre d’usines fermées [5]. Un chiffre qui fait également suite au 123 créations nettes en 2021, année record.  

Autant d’initiatives que l’ADI (Association des Directeurs Immobiliers) juge encourageante et elle souhaite en parallèle soutenir pleinement les actions gouvernementales en faveur de la réindustrialisation du pays. L’association bataille pour exprimer le point de vue des professionnels de l’immobilier qui, selon elle, ont un poids majeur pour aider à la réindustrialisation de la France, en développant des projets immobiliers innovants qui accompagnent au mieux l’ensemble des entreprises qui s’implantent dans les territoires. Dans un manifeste qu’elle a écrit en partie grâce à la collaboration de plusieurs partenaires dont BNP Paribas Real Estate, l’ADI souhaite apporter sa contribution à la réindustrialisation de la France, en proposant 12 solutions concrètes et neutres pour les finances publiques qui s’articulent autour de 4 objectifs : faciliter l’accès à l’information, simplifier les démarches, inciter les acteurs du marché et adapter le cadre d’action à la réalité du terrain.

1. Repérer facilement les sites disponibles en améliorant Cartofriches et en créant une carte d’identité pour chaque site.
2. Associer les entreprises plus pro-activement aux orientations territoriales.
3. Diviser la destination « Industrie » en deux selon que le projet soit soumis ou pas à l’autorisation ICPE.
4. Conserver la mixité des zones en maintenant l’usage industriel / manufacturier dans des documents d’urbanisme.
5. Détacher du contexte local les décisions d’implantation de fonciers industriels et mettre en place un délégué interministériel à la réindustrialisation.
6. Mettre en place un guichet unique pour les projets de recherche de sites industriels.
7. Créer un dossier d’instruction unique.
8. Améliorer les relations avec les riverains en repensant les modalités de réalisation des enquêtes publiques.
9. Instaurer des contrats de développement territorial sur l’ensemble de l’Hexagone.
10. Faciliter le traitement environnemental des friches.
11. Créer un contexte favorable à la financiarisation de l’actif immobilier industriel.
12. Revoir la fiscalité appliquée aux sites productifs.

Étudions plus en détail la proposition numéro 10, qui propose de faciliter le traitement environnemental des friches. En effet, l’objectif ZAN (Zéro Artificialisation Nette) à horizon 2050 inscrit dans la loi Climat et Résilience, implique que les porteurs de projets industriels doivent réemployer des zones déjà urbanisées où s’implanter dans des friches laissées à l’abandon. Un fonds de dotation de 100 millions d’euros a même été débloqué par le Gouvernement pour aider au recyclage de ces sites souvent pollués. Mais la dépollution du site est à la charge du porteur du projet qui doit présenter un dossier suffisamment mature, bilan économique prévisionnel à l’appui, pour candidater à la reprise du site. L’ADI propose donc que la collectivité locale sur laquelle se trouve la friche puisse intervenir directement sur la dépollution du site en étant éligible au fonds de dotation, avant même que celui-ci ne soit sélectionné pour y développer un projet.

Comme l’ADI et ses partenaires, de nombreux acteurs de l’immobilier et de l’aménagement des territoires entreprennent et innovent pour amorcer la reconquête industrielle de la France. Le Groupe Elcimaï, spécialisé dans l’ingénierie du bâtiment et l’EPA (Établissement Public d’Aménagement) de Sénart, se sont associés pour développer ce qu’ils appellent « L’usine du futur » [6]. Conçue pour être un site de production clés en mains, cette usine est constituée d’une offre packagée, réunissant un produit immobilier à hautes performances productives et environnementales et d’un foncier « prêt à construire » de 5,3 hectares avec une possibilité d’extension.

Le projet est parti du constat que l’implantation de nouvelles industries en France souffre parfois d’un manque de souplesse, notamment à cause d’un immobilier industriel trop rigide et peu adaptable au développement des activités. Cette usine révolutionnaire a donc voulu prendre en compte ces enjeux grâce à un projet immobilier apportant de la flexibilité aux industriels. Ce projet d’usine 4.0, a donc été pensé selon deux axes : l’adaptation du bâtiment à l’évolution des activités de l’occupant sans aménagement lourd et une conception à empreinte carbone réduite et contrôlée dans une logique de développement durable.

L’usine 4.0 de Sénart serait également fabriquée avec des matériaux respectueux de l’environnement, à 80% biosourcés et à 20% issus de filières durables. Elle fonctionnerait grâce à l’utilisation d’énergies renouvelables comme le solaire et sa consommation serait jusqu’à 30% inférieure à un site industriel traditionnel, selon le Groupe Elicmaï.

Traditionnellement, l’entreprise industrielle a tendance à développer des bâtiments en fonction d’un process précis, « mais quand la production évolue, les locaux doivent s’adapter et c’est là que l’immobilier a un rôle à jouer pour aider et contribuer à réindustrialiser la France », ajoute Christophe Prioux.