Construire des immeubles réversibles, une solution pour bâtir l’avenir

BNP Paribas Real Estate Promotion accompagne les investisseurs et les propriétaires qui souhaitent construire, valoriser ou réhabiliter leur immobilier commercial ou résidentiel. Au sein de cette ligne de métier, Carole de Matharel est en charge du développement des grands projets mixtes structurants, de l’appel d’offre à la signature des contrats. Elle nous livre son éclairage et sa vision de l’immobilier de demain, qui se devra d’être réversible, flexible et durable.

Le secteur de l’immobilier entre dans une phase de mutation profonde. Révolutions écologiques, numériques et des usages, le changement est déjà en marche ! Chez BNP Paribas Real Estate, en tant qu’entreprise citoyenne et à impact, nous nous devons de prendre en compte de façon significative le sujet de la réversibilité de l’immobilier, car il nous permet d’apporter des solutions aux défis environnementaux et sociétaux que doivent relever les collectivités tout en réinventant les immeubles et en insufflant une nouvelle dynamique de quartier.

Grâce à une conception souple et flexible, le changement d’usage d’un bâtiment réversible se fera, très simplement, et sans besoin d’intervenir sur le gros œuvre, ce qui diminue fortement l’empreinte carbone du bâtiment. De plus, la mixité des usages aux différentes heures de la journée offre une maximisation des espaces du bâtiment. Cela permet ainsi de répondre aux besoins grandissants des populations urbaines en infrastructures diverses et variées, sans construire des nouveaux bâtiments, et en préservant ainsi des zones fertiles, indispensables pour protéger la biodiversité. La construction réversible est donc un des outils à notre portée que nous jugeons indispensable dans la conception que nous avons de la Ville de Demain plus durable et résiliente.

Même si cela fait désormais une dizaine d’années que la question de la réversibilité est posée par les collectivités dans le cadre de certains appels à projets, son déploiement n’en est encore qu’à ses débuts, et très peu d’immeubles peuvent aujourd’hui se targuer d’être entièrement réversibles.

Mais le sujet est en train de prendre de l’ampleur ! En premier lieu, la crise sanitaire a eu pour effet de se réinterroger sur la ville de demain. Nous étions tous confinés et certains espaces comme les bureaux ou les commerces étaient totalement inexploités alors que dans le même temps, des espaces médicaux ou liés à l’assistance publique manquaient cruellement. Aujourd’hui, pour concevoir un projet immobilier, nous sommes obligés de nous demander quels seront les besoins de demain pour tel ou tel territoire afin de ne pas construire un bâtiment qui deviendra trop vite obsolète.

Ensuite, c’est bien sûr la question de la transition écologique qui nous impose d’accélérer sur un immobilier plus responsable avec un objectif de trajectoire zéro carbone. Il faut que nous puissions mieux recycler nos actifs immobiliers et pouvoir les envisager sur plusieurs vies, et non pas les démolir et les reconstruire dès que l’on veut en changer l’usage.

Nous travaillons depuis plusieurs mois sur un appel à projets lancé par la ville de Cachan, où il s’agit de construire des bâtiments neufs avec des usages mixtes. Dans le règlement de la consultation, il était indiqué que les bâtiments devaient être 100% réversibles. C’est vraiment la première fois qu’un cahier des charges d’une collectivité était aussi clair et strict sur le sujet. Je suis fière de vous annoncer que nous avons été désignés lauréat pour la mise en œuvre de ce projet !

Pour que cela soit possible, nous avons collaboré main dans la main avec les meilleurs architectes et bureaux d’étude technique de la place pour qu’à chaque changement d’usage, ces bâtiments puissent être réversibles le plus simplement possible, dans l’objectif de leur donner plusieurs vies sur le long terme. Cachan Pluriels n’est qu’une première étape qui va nous permettre de grandir en tant que promoteur sur le sujet des constructions réversibles, qui encore une fois n’en est qu’a ses premiers balbutiements. Mais cette expérience nous servira pour l’avenir, avec des compétences acquises ou renforcées que nous pourrons capitaliser sur d’autres projets.

Par ailleurs, nous avons développé un laboratoire de recherche et d’innovation en interne avec le concours d’architectes et de partenaires externes. Celui-ci, nous permet d’identifier la faisabilité de nos intentions et de faciliter la mise en œuvre d’actions positives et durables.

Je dirais que les contraintes sont de plusieurs ordres : techniques, financiers, et juridiques. Techniquement d’abord, ce sont des bâtiments très complexes à développer entre les sujets liés aux hauteurs sous plafond et de dalle à dalle, à la disposition des circulations verticales, à la profondeur des espaces et aux façades qui ne sont pas soumises aux mêmes normes et règles selon que l’on développe du bureau, du résidentiel ou des commerces. Mais nous avons réussi à trouver petit à petit des solutions de compromis avec des techniques que nous pourrons adapter à différentes constructions à l’avenir

Au niveau de la loi française, c’est encore un petit peu plus compliqué car l’agilité juridique d’un permis de construire reste encore à améliorer. Celui-ci n’est pas adapté pour un bâtiment qui connaitrait une, deux, trois ou quatre vies, car contraint par un Plan d’Urbanisme n’offrant pas cette souplesse. Et au-delà de ça, les montages en copropriété et la gestion des redevances et taxes sont très complexes. Les notaires travaillent beaucoup sur ces enjeux juridiques et les choses devraient se simplifier, mais il est certain qu’il faut regarder de manière transversale tout projet de bâtiment réversible.

La question la plus importante à se poser, c’est celle de l’adaptabilité de nos immeubles dans le temps. Quel avenir veut-on leur donner ? Les bâtiments Haussmanniens en sont l’exemple parfait car ils ont su traverser les siècles, et ont réussi à s’adapter aussi bien en logements, qu’en bureaux, en commerces et en différents services. L’objectif, c’est que l’immeuble neuf de demain ait cette même capacité ! C’est un énorme chantier mais c’est la clef pour obtenir un immobilier résilient. Il est aujourd’hui acquis pour toutes les parties prenantes qu’il est contre-productif de démolir une tour pour la reconstruire différemment, et parfois pour le même usage. Reconstruire la ville sur la ville est une notion porteuse de sens et c’est ce qui nous permettra d’arriver à un bâti plus vertueux et neutre en carbone.

Pour toutes ces raisons, construire réversible sera sans doute demain de plus en plus souhaité par les collectivités dans les appels à projets, ou même par les investisseurs. Nous avons donc intérêt à anticiper cette réversibilité quand l’on construit du neuf. Même si ça n’est pas dans la demande initiale, il est de notre devoir, en tant que promoteur engagé pour une ville plus durable et résiliente de réfléchir à essayer autant que faire se peut d’inclure cet aspect dans tous nos projets. Nous nous devons d’être proactif sur le sujet et le promouvoir auprès des collectivités, des décideurs publics et des investisseurs privés.