Les investissements ESG ont connu une croissance exponentielle ces dernières années, les gouvernements du monde entier ayant mis en place plus de 500 nouvelles mesures pour promouvoir les questions environnementales, sociales et de gouvernance au cours de la dernière décennie. Plutôt qu'un mot à la mode, l'investissement ESG nécessite désormais la définition d'objectifs clairs et la preuve qu'il fait réellement la différence. Ces engagements croissants changent la façon dont nous imaginons non seulement les bâtiments et leur impact, mais aussi leur environnement et les besoins de ceux qui les habitent. Nehla Krir, responsable du développement durable et de la RSE chez BNP Paribas REIM nous explique pourquoi ces types d'investissement sont si cruciaux pour le secteur immobilier et les lieux dans lesquels nous travaillons et vivons.
Le nombre de fonds d'investissement ESG (Environnement, Social et Gouvernance) a considérablement augmenté ces derniers temps, soutenu par une plus grande conscience environnementale et une ferme volonté d'apporter des changements positifs pour mieux protéger l'avenir de notre monde. L'Accord de Paris est un exemple significatif, qui a uni les pays du monde entier, chaque participant s'engageant à renforcer ses actions climatiques tous les cinq ans et à atteindre des émissions nettes nulles d'ici 2050. Cet engagement mondial fait des vagues dans chaque industrie, et le secteur immobilier n'est en aucun cas une exception.
De manière significative, les investisseurs privés et institutionnels manifestent une demande accrue de produits ESG. Les investisseurs institutionnels par exemple cherchent à répondre aux critères de leurs propres clients, qui recherchent des investissements responsables, dans tous les secteurs. Nous sommes désormais en mesure de proposer ce type d'investissement dans le secteur immobilier sur différentes classes d'actifs et pas uniquement sur des produits financiers.
Nous pensons, comme nos investisseurs, qu'un tel investissement atténuera les risques futurs, liés au climat ou aux nouvelles réglementations et protégera contre l'obsolescence des bâtiments, les rendant attractifs et souhaitables sur le long terme et en constante évolution. Prenons par exemple l'idée d'un centre commercial, alors que maintenant on voit peut-être que ces actifs immobiliers sont moins convoités, comment réaménager l'espace et le transformer en quelque chose qui correspond au climat actuel? L'idée ne doit pas être de démolir le stock existant que nous avons, mais d'apporter des changements mineurs mais néanmoins importants pour le rendre accessible et attrayant.
En effet, ce qui a été particulièrement important ces derniers temps dans le secteur immobilier, c'est l'abandon significatif du greenwashing. Au cours des 10 dernières années environ, il y avait de nombreux produits et fonds sur le marché qui prétendaient avoir une approche ESG, mais à y regarder de plus près, il y avait peu d'objectifs concrets liés à l'impact environnemental et social. Le règlement de l’UE sur la divulgation, qui entrera en vigueur en mars 2021, changera radicalement la norme des fonds ESG sur le marché, en fixant des critères que les fonds ESG doivent respecter. Un fonds ESG doit donc s'engager légalement sur au moins un objectif environnemental défini tel que l'atténuation du changement climatique, la promotion de l'économie circulaire, la protection de la biodiversité ou la réduction de la pollution. Nous assisterons donc à un abandon significatif du greenwashing et des fonds qui ont été utilisés comme campagnes de marketing, car les acteurs de l'industrie s'engagent à des processus ESG contraignants et à des engagements formels.
Intégrer les critères ESG dans notre portefeuille
Chez BNP Paribas REIM, nous nous efforçons d'intégrer de plus en plus les critères ESG dans nos décisions d'investissement, car nous reconnaissons que les investisseurs appellent à des investissements capables de contribuer aux préoccupations croissantes au monde lié aux émissions de gaz à effet de serre (GES), consommation d'énergie et d'eau, biodiversité et accessibilité pour tous. Nous avons constaté une pression croissante de la part des organisations mondiales et de ceux du secteur immobilier pour fournir un portefeuille de fonds et d'actifs répondant aux critères ESG. Pour ce faire, lorsque BNP Paribas REIM évalue un actif à acquérir, cela se fait par rapport à un réseau ESG interne, qui examine sa performance environnementale et sociale et comment elle peut être améliorée. Cela signifie fournir aux investisseurs des indicateurs clés sur la performance ESG de chaque actif.
Ainsi, notre offre de produits d'investissement est en train de changer, alors que nous nous dirigeons de plus en plus vers des produits responsables de différentes catégories comme les bâtiments verts, les bâtiments axés sur la performance environnementale et les actifs socialement responsables. Un exemple en est notre European Impact Property Fund (EIPF) qui est le premier fonds d'investissement européen aligné sur les objectifs de l'Accord de Paris de 2015, qui s'est fixé pour objectif de réduire les émissions mondiales de GES de 40%. Pour le fonds, nous avons décidé de cibler le parc immobilier existant si nous voulions faire une différence tangible sur les émissions de GES. Nous savons déjà que le taux de renouvellement des 50 premiers bureaux en Europe n'est que de 2%, il nous a donc semblé clair que nous devons travailler pour améliorer cela. Le secteur immobilier est un contributeur important aux gaz à effet de serre mondiaux en raison de l'impact des travaux de construction, de démolition et de rénovation. La création du EIPF était, en tant que telle, une étape logique pour nous attaquer à ce problème.
Pour apporter un réel changement, nous devons travailler en collaboration
La conception du meilleur système ESG possible afin de garantir une bonne gestion des actifs immobiliers nécessite la participation de nombreuses parties prenantes du secteur. Cela signifie définir des rôles et des responsabilités claires au sein de la chaîne de valeur et également pour les différentes équipes et parties prenantes. Par exemple, le gestionnaire d'actifs doit défendre la stratégie immobilière de l'actif, c'est-à-dire travailler pour limiter la vacance, trouver les locataires appropriés en fonction de l'immeuble et s'assurer de percevoir le loyer à temps. Le gestionnaire du fonds est alors la personne qui veille à ce que la performance soit délivrée pour le fonds dans son ensemble, et le gestionnaire immobilier veille à garantir l'entière efficacité opérationnelle de l'actif. Cette équipe soudée est conçue pour offrir de la performance au client final, l'investisseur, qui cherche à voir que certains objectifs spécifiques et tangibles sont atteints tout au long du cycle de vie d'un actif. Chez BNP Paribas REIM, lorsque nous recherchons des contrats d'acquisition d'immeubles, nous travaillons à définir des critères ESG spécifiques, qui sont ensuite appliqués lors de la gestion d'actifs. Chaque actif appartient à une catégorie de l'un de nos fonds ESG dédiés, qui a sa propre stratégie et ses propres indicateurs et donc pour chaque actif, l'équipe a des objectifs dédiés à atteindre.
Ces objectifs sont naturellement convenus par le client, le Asset Manager et le Property Manager. Pour chaque actif que nous avons dans notre portefeuille, un plan à long terme doit être défini, avec des objectifs à atteindre à certains jalons, comme la réduction des émissions de GES d'un pourcentage donné d'ici la cinquième année. En fonction de l'actif, ces objectifs peuvent différer, car si nous essayons d'avoir autant d'impact que possible, les objectifs doivent être réalisables sur le plan opérationnel et le gestionnaire immobilier qui gère le bâtiment au jour le jour doit posséder les outils nécessaires pour livrer la feuille de route ESG.
Intégrer la technologie dans le processus
La technologie doit également jouer un rôle important dans la façon dont nous gérons les bâtiments respectueux de l'environnement, surveillons leur succès et faisons ensuite rapport à nos clients. Les données sont un outil essentiel pour accompagner chaque feuille de route RSE. Pour chaque bâtiment, nous devons être en mesure de collecter des données sur la consommation d'énergie, ce qui nous permet de surveiller et de suivre les performances du bâtiment. Pour ce faire, nous sommes en mesure de collecter des données dans les parties communes de l'immeuble et, dans le cadre d'une approche plus collaborative avec nos locataires, nous nous efforçons de collecter des données d'espaces privés, qui seront fournies par les locataires. En France, BNP Paribas REIM a récemment réalisé un questionnaire aux locataires pour connaître leurs priorités et leurs envies pour leurs immeubles. Cela a révélé le besoin de services tels qu'un espace dédié au tri des déchets ou un parking à vélos par exemple. C’est ce type de données qualitatives que nous devons combiner avec des données quantitatives afin d’atteindre la gamme d’objectifs que nous nous sommes fixés pour chaque immeuble, tant pour l’impact environnemental d’un immeuble que pour le confort et la satisfaction globale des locataires.
Alors que les gestionnaires immobiliers collectent des données sur une base mensuelle ou trimestrielle, au niveau de la gestion des actifs, nous recueillons et examinons ces données sur une base annuelle. Cela nous permet d'observer la performance de chaque actif et les changements ou ajustements que nous pourrions avoir à apporter, mais aussi de réaliser un benchmark sur d'autres actifs au sein d'un fonds spécifique et d'observer comment le fonds dans son ensemble se comporte.
Au fur et à mesure que PropTech devient plus présente et que diverses start-up travaillent sur de nouveaux outils, nous espérons voir une intégration plus transparente de la technologie et de la collecte de données intégrées aux bâtiments, sans perturber l'expérience des locataires. Cela ira plus loin en nous permettant d'apporter des améliorations à un immeuble, ainsi que d'améliorer le confort des locataires et de réinventer l'espace de manière à mieux servir ceux qui se trouvent à l'intérieur du bâtiment.
La digitalisation du secteur immobilier ne s'applique pas seulement à la manière dont nous collectons des données sur chacun de nos actifs, mais également à la manière dont nous communiquons et interagissons avec les investisseurs. Être capable de promouvoir des fonds qui pourraient les intéresser est quelque chose qui peut être aidé par des outils numériques plus puissants, contribuant à promouvoir plus facilement notre propre expertise. Le service à la clientèle peut encore être grandement développé grâce à une innovation supplémentaire dans ce que nous faisons. Cela nous aidera également à prédire davantage les attentes des investisseurs, ce qui nous permettra d'anticiper le type de produits qu'ils recherchent.
Construire la ville de demain avec des critères ESG
Les acteurs immobiliers travaillent sur l'intégration ESG depuis de nombreuses années maintenant et les plus grands défis auxquels nous sommes confrontés sont de savoir comment suivre la progression d'un actif, quels en sont les avantages pour les locataires et comment pouvons-nous présenter cela aux investisseurs. Les investisseurs étant désormais convaincus par les produits ESG, nous devons fournir des rapports qui confortent nos convictions et c'est pourquoi la donnée est une composante si vitale. Avec des réglementations telles que le règlement sur la divulgation et des engagements tels que l'Accord de Paris, nous avons désormais des objectifs très clairs à atteindre et les données sont au cœur de cette dynamique. En collectant des données sur la consommation d'énergie, l'approvisionnement en eau, le confort des locataires ou la biodiversité d'un bâtiment, nous pouvons être totalement transparents avec nos clients et éviter le greenwashing. L'accréditation du Label ISR français pour BNP Paribas REIM Diversipierre, l'un de nos fonds de détail, est un exemple de notre engagement dans de telles ambitions. Nous avons pu démontrer à nos investisseurs comment nous avons atteint un ensemble d'objectifs clairs établis pour les 30 immeubles du fonds, qui ont été améliorés.
Au cours des prochaines années, les objectifs de l'industrie immobilière sont de réduire considérablement les émissions de GES. Cela devrait sans aucun doute être fait à l'échelle de la ville avec l'intégration de la façon dont nous nous déplaçons dans nos métropoles urbaines et une dépendance accrue à l'économie circulaire. Le plus grand appel pour les produits ESG est une sous-section de cette approche, qui doit être intégrée dans la façon dont nous construisons un avenir plus responsable et une industrie qui continue d'innover afin de créer le changement.
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