Le secteur de l’immobilier et du bâtiment est aujourd’hui en France le plus gros émetteur de gaz à effet de serre : il représente 43 % des consommations énergétiques de l’Hexagone et produit plus de 120 millions de tonnes de dioxyde de carbone, soit près du quart des émissions nationales [1]. Pour rendre le bâtiment plus vert et économe en énergie, il est essentiel de rénover massivement le parc immobilier existant et d’optimiser son exploitation et son usage. Ainsi, le décret tertiaire rend désormais obligatoire la mise en place d’un plan d’actions visant à réduire la consommation énergétique des bâtiments du tertiaire, dans le but de décarboner le secteur. Comment le Property Manager accompagne-t-il les différentes parties prenantes pour mener à bien la transformation de leur parc immobilier ? Explications.
Le décret tertiaire, de quoi parle-t-on ?
Un enjeu écologique majeur
La décarbonation de l’immobilier tertiaire existant est un enjeu de premier plan pour réduire nos émissions de gaz à effet de serre, dans le but de lutter contre le réchauffement climatique et le limiter à +1,5 degré, conformément à l’Accord de Paris de la Cop 21 du 12 décembre 2015 [2].
La loi ÉLAN, votée en 2018, redonne une base légale à l’obligation de performance énergétique du parc tertiaire au sein de son article 175. Le décret n°2019-771 du 23 juillet 2019 dit « Décret Tertiaire » ou DEET (Dispositif Eco Efficacité tertiaire) arrive en complément pour préciser les modalités d’application de cette obligation. Il intervient donc comme une obligation réglementaire engageant les acteurs de l’immobilier tertiaire vers la sobriété énergétique. Toutes les classes d’actifs tertiaires sont concernées comme les locaux d'activités, les entrepôts logistiques, les locaux commerciaux, les immeubles de bureaux, les établissements de santé, les résidences de tourisme, les hôtels, les administrations ou encore les salles de spectacle. Les exemptions sont en effet à la marge, et se limitent aux seuls permis de construire précaires, aux lieux de culte et aux activités à usage opérationnel à des fins de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieure du territoire [3].
Pour le moment, seuls les bâtiments de plus de 1 000 m² sont concernés.
C’est la première fois qu’un texte de loi est engageant pour un panel d’actifs aussi large que celui fixé par le décret tertiaire. On estime que 70% du parc tertiaire peut être aujourd’hui considéré comme une passoire thermique ; une grande partie de notre immobilier d’entreprise est donc pleinement concerné par le décret tertiaire. Cette réglementation constitue par conséquent une véritable opportunité pour l’ensemble des acteurs de l’immobilier pour enfin accélérer la transition énergétique des actifs. À l’heure où les investisseurs institutionnels ont compris la valeur ajoutée d’intégrer une démarche ESG à leur politique d’investissement, et où les entreprises sont nombreuses à renforcer leur ambition RSE, tout le monde sera gagnant ! Côté propriétaire, un immeuble géré avec des objectifs de durabilité sera en effet plus attractif et moins sujet à la vacance locative, et côté locataire, ces immeubles pourront permettre de s’inscrire dans une politique RSE d’entreprise globale, ainsi attirer les jeunes talents, mais également réduire la facture énergétique.
Entré en vigueur en octobre 2019, le décret tertiaire impose à ces bâtiments à usage tertiaire une réduction progressive de leurs consommations d’énergie, pour ensuite mieux la maitriser et favoriser l’efficacité énergétique de l’immeuble.
Objectifs du décret tertiaire :
Réduction des consommations d’énergie finale de l’ensemble du parc tertiaire par rapport à une situation de référence d’au moins
-40%
en 2030,
-50%
en 2040,
-60%
en 2050,
Pour permettre l’atteinte de ces objectifs, il est possible d’agir sur quatre leviers :
- L’amélioration de la performance énergétique du bâtiment grâce à la réalisation de travaux sur l'enveloppe du bâti (isolation, menuiserie, protection solaire...)
- L'installation ou remplacement d’ équipements par des systèmes plus efficaces : récupération des calories et frigories, moteurs à variation de fréquence, éclairages LED à extinction automatique, accompagnés de dispositifs de contrôle et de gestion active.
- L’optimisation de l’exploitation des équipements à l’aide de contrats d’exploitation avec objectifs de résultats et garantie de performance énergétique.
- L'incitation des utilisateurs à adopter des comportements écoresponsable (extinction des équipements, réduction du stockage de données…)
À qui incombe la responsabilité de mettre en place le décret tertiaire ?
Un texte qui impacte tous les acteurs de l’immobilier
Une des particularités du décret tertiaire, c’est qu’il engage aussi bien les propriétaires (occupants ou investisseurs) que les locataires, sur les immeubles qui disposent de surfaces supérieures ou égales à 1 000 m². Il convient alors d’établir la responsabilité de chacun dans cet élan de réduction de la consommation d’énergie des bâtiments, lors de la rédaction du contrat de bail de location.
S’il est mandaté par les propriétaires investisseurs ou les entreprises locataires, le Property Manager d’un immeuble est un acteur incontournable pour faciliter l’alignement des parties dans la bonne mise en œuvre du décret tertiaire sur les actifs. Dans le cadre de la Business Unit Performance Environnementale de sa marque de conseil My Services, BNP Paribas Real Estate Property Management a même développé une offre spécifique pour aider les parties prenantes à réaliser un audit énergétique du bâtiment afin d’identifier les postes énergivores, suite à quoi la ligne de métier sera en mesure de proposer différents scenarii de plans d’actions conformes aux attentes du décret tertiaire.
Une fois le plan d’actions validé par les clients, les équipes de BNP Paribas Real Estate Property Management assurent un rôle de chef d’orchestre pour la mise en œuvre de celui-ci. Les plans d’actions d’améliorations énergétiques proposés dans les audits, comme l’optimisation de la régulation, la mise en place d’un contrat de performance ou des travaux de rénovation thermique sont budgétés, pilotés et suivi par les gestionnaires internes ou le pôle Project Management pour des travaux plus spécifiques.
BNP Paribas Real Estate Property Management est également capable d’aller à la recherche de subventions et de primes éventuelles avant le déploiement des actions préconisées, dans le but d’apporter une solution globale de transition énergétique clé en main à ses clients.
Sur quelle base mesurer les progrès énergétiques de l’immeuble ?
Des objectifs qui s’adaptent aux différentes situations
La rénovation énergétique des immeubles tertiaires est un travail de longue haleine qui doit suivre un cycle d’amélioration continue. Ainsi, deux méthodes différentes ont été mises en place pour permettre aux propriétaires, locataires et gestionnaires de définir l’objectif de réduction des consommations d’un bâtiment donné ou d’un parc immobilier. A noter cependant que 2022, première année de collecte des données sur la plateforme OPERAT , comporte quelques complexités en matière de responsabilités juridiques et techniques, notamment concernant la récupération des données de l’immeuble et ses consommations.
Ils peuvent choisir l’atteinte de l'objectif en valeur relative, c'est-à-dire par rapport à la consommation d'une année de référence, au choix de l'assujetti, entre 2010 et 2020. Cette méthode se révèle être plus adaptée aux immeubles les plus anciens et les plus énergivores, dont les performances pourront être largement optimisées grâce à des actions de réduction des consommations énergétiques.
L’autre méthode réside dans l’atteinte de l'objectif en valeur absolue. La performance de l’immeuble se mesure ici en comparaison de valeurs forfaitaires fixées et définies selon un arrêté, en fonction de critères spécifiques tels que la typologie du bâtiment (bureaux et services publics, enseignement ou logistique), l'altitude ou la zone climatique. Cette seconde option est plus pertinente pour les bâtiments récents ou dernièrement rénovés, ayant déjà des standards de consommation d’énergies relativement élevés.
L’agence de l’environnement et de la maitrise de l’énergie (ADEME) a développé une plateforme numérique baptisée OPERAT, qui permet aux propriétaires et occupants de renseigner les informations de leur immeuble et d’accéder aux indicateurs permettant de suivre l'atteinte des objectifs. La 1ère transmission des données devra se faire obligatoirement avant le 30 septembre 2022, sous peine d’amende pour les données 2021 et 2020. Pour répondre aux exigences du décret tertiaire, le nerf de la guerre réside donc dans une collecte efficace des données. C’est une étape cruciale pour permettre par la suite un contrôle et une maîtrise de la réduction des consommations d’énergie du bâtiment.
- [1] ecologie.gouv.fr
- [2] ONU
- [3] Ministère de la Transition Écologique
Le Property Manager s'est progressivement mué en un véritable chef d'orchestre qui pilote la performance des immeubles et contribue à la valorisation des actifs immobiliers. Grâce à la Business Unit Performance Environnementale de sa marque de conseil My Services, BNP Paribas Real Estate propose des offres de services pour permettre aux propriétaires et aux locataires de répondre à l’ensemble de leurs enjeux environnementaux, de la mise en conformité au décret tertiaire, à la mise en œuvre d’une stratégie globale ESG/RSE ou encore à l’obtention du label ISR appliqué à l’immobilier sur leurs actifs.
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