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En France, le bâtiment représente + de 40% de l’énergie consommée et 19% des gaz à effet de serre émis. Le secteur immobilier est engagé depuis plusieurs années dans une réflexion et une démarche pour améliorer son impact sur l’environnement. Plus largement, la thématique ESG (Environnement, Social, Gouvernance) prend de plus en plus d’ampleur au sein du secteur immobilier.
Nehla Krir est Directrice Développement durable et RSE chez BNP Paribas Real Estate Investment Management. Elle répond à nos questions sur l’impact de la crise sanitaire, les évolutions constantes de la réglementation, les relations avec les entreprises locataires, des opérations emblématiques qui soulignent l’implication de votre groupe sur la thématique ESG, et enfin le pilier du social qui va prendre de plus en plus d’ampleur.
Décryptage de la tendance ESG qui s’affirme aussi bien dans le monde des investisseurs que de l’immobilier.
Quel est l’impact de la crise sanitaire sur les critères ESG appliqués à l’investissement immobilier ?
Les acteurs et opérateurs de l’investissement immobilier sont de plus en plus nombreux à déployer une démarche durable dans la gestion de leurs actifs et à intégrer les critères ESG dans toutes leurs prises de décision. C’est pourquoi la crise sanitaire a eu un réel impact, elle a accéléré l’intégration de critères ESG pour les investisseurs immobiliers. Ces derniers nous demandent de plus en plus de développer des produits ESG, des produits durables, et de démontrer comment nous intégrons les risques ESG (risques réglementaires, de marché, d’obsolescence…) dans les investissements immobiliers pour toutes les classes d’actifs. En conséquent, nous développons davantage de produits avec une approche ESG forte pour anticiper les risques environnementaux et démontrer une résilience, de plus en plus recherchée par les investisseurs.
La crise souligne-t-elle une plus forte résilience des fonds immobiliers intégrant des critères ESG ?
Elle souligne cette plus forte résilience ainsi que la démarche de réduction et d’anticipation des risques. Les investisseurs et gestionnaires immobiliers ayant intégré ces pratiques depuis longtemps démontrent une résilience plus forte dans leurs produits d’investissement immobiliers.
Des exigences sont-elles accélérées par la crise de la Covid-19 ?
Oui, des exigences en termes de transparence et d’adaptabilité des bâtiments. Il n’est plus possible de construire comme il y a 10-20 ans. Aujourd’hui, il faut penser à la résilience des bâtiments et à la transformation des immeubles. Par exemple, comment transformer des immeubles de bureaux en logements et vice-versa. Ou comment transformer des centres commerciaux en d’autres types d’actifs. Ce sont ces mutations que nous voyons apparaître dans l’immobilier.
Comment BNP Paribas Real Estate Investment Management construit sa démarche responsable ?
La réglementation française et européenne évolue sans cesse. Le nouveau label ISR appliqué à l’immobilier est sorti en 2020 en France, le règlement européen Disclosure en 2019 et le règlement Taxonomie en 2020. Ce contexte réglementaire remet en question votre environnement.
Il me semble important de rappeler les 3 grands leviers qui participent à l’accélération des démarches d’investissement responsable :
- La demande grandissante des investisseurs.
- Les convictions et l’expertise des gestionnaires immobiliers comme BNP Paribas Real Estate Investment Management.
- La réglementation, de plus en plus contraignante. Au niveau européen, les règlements Disclosure et Taxonomie vont contraindre tout le secteur financier à avoir davantage de transparence dans leurs reportings sur leurs produits ESG et leus démarches d’investissement responsable. Cela permettra d »éviter les écueils du greenwashing. En France, le décret tertiaire va venir accompagner une démarche de réduction de consommations d’énergie entre bailleurs et preneurs. C’est une réglementation très contraignante.
Au-delà de ce cadre réglementaire, il existe des démarches volontaires qui orientent les épargnants vers un parcours d’épargne responsable. Nous pouvons citer le label ISR immobilier. BNP Paribas Real Estate Investment Management a fait labellisé l’OPCI BNP Paribas Real Estate Diversipierre. Ce label fonctionne comme une garantie de transparence et de qualité de gestion ISR pour les investisseurs.
Au-delà des labels, on peut aller plus loin avec des produits d’investissement à impact positif en matière sociale ou environnementale. A ce titre, BNP Paribas Real Estate Investment Management a lancé en décembre 2020 le fonds européen European Impact Property Funds (EIPF) qui a pour objectif de s’aligner avec les Accords de Paris et proposer une réduction des émissions de gaz à effet de serre.
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La collecte des données d'un immeuble est un défi. Comment faire évoluer les liens avec notamment avec les locataires ?
Rappelons d’abord qu’un des grands enjeux environnementaux est de réduire les émissions de gaz à effet de serre produits par les bâtiments que nous gérons. Or, les locataires qui occupent ces bâtiments sont les principaux consommateurs d’énergie. En conséquent, c’est avec eux que les sociétés de gestion de portefeuilles immobiliers doivent s’engager pour réduire les consommations d’énergie, et globalement l’empreinte carbone des bâtiments.
Beaucoup d’outils existent pour collecter, mesurer et piloter cette donnée. Il est possible par exemple de signer des annexes environnementales. C’est obligatoire en France pour les baux de bureaux, et en tant que gestionnaire européen, BNP Paribas Real Estate Investment Management essayent d’étendre cette pratique en Europe. Nous faisons des campagnes de sensibilisation avec les locataires, ainsi que des formations pour changer leurs gestes et leurs types de comportement.
Nous savons aujourd’hui que 30% d’économies d’énergie peuvent être réalisés uniquement grâce aux comportements des locataires.
Nous accentuons et améliorons le pilotage des équipements. Toutes ces mesures accompagnent notre démarche de réduction des consommations d’énergie et nous permettent de nous engager avec les locataires et d’échanger un maximum de données avec eux pour la piloter.
La sensibilisation des locataires est-elle importante car un certain nombre d’entre eux sont encore réticents à partager leurs données de consommation ?
Il y a encore une part significative de locataires, notamment dans l’immobilier de bureaux, qui ne souhaitent pas partager leurs données. Le décret tertiaire vient aider les gestionnaires immobiliers puisque bailleurs et preneurs vont devoir échanger leurs données, fixer des objectifs de réduction de 40% en moyenne de consommation d’énergie d’ici 2030. Cela va devenir obligatoire.
Nous sommes accompagnés également par un certain nombre de proptechs dans la collecte de ces données de consommation d’énergie et pour faciliter ces échanges qui peuvent être encore difficiles.
Les échanges sont importants avec toutes les parties prenantes, pas uniquement les locataires ?
Tout à fait. Les proptechs et les administrateurs de biens qui gèrent les immeubles sont des acteurs essentiels dans ce partage de données. Le Property Manager, qui a une fonction pivot entre bailleurs et preneurs, a un rôle aussi essentiel dans le pilotage de ces données de consommation d’énergie et de CO2.
Parlez-nous d’un exemple d’opération de repositionnement pour un ensemble immobilier.
Absolument, d’autant que la rénovation énergétique est un vrai levier d’optimisation et de réduction des émissions de gaz à effet de serre. A l’occasion du déménagement d’une grande entreprise d’un immeuble de bureaux à Neuilly-sur-Seine, avenue Charles de Gaulle, BNP Paribas Real Estate Investment Management a décidé de repositionner cet ensemble d’immobilier de bureaux pour l’inscrire dans son environnement, avec un objectif clair et fort, une optimisation technique et énergétique. Nous avons visé un certain nombre de label (BREEAM, WELL Gold, WiredScore) et surtout une ambition environnementale forte pour avoir un chantier zéro déchets. C’est un chantier de curage vert, c’est-à-dire qu’au lieu de démolir intégralement le bâtiment, nous avons essayé de récupérer un maximum de matériaux. 17 000 m² de moquette ont été récupérés et envoyés dans des filières de valorisation au Maroc. Des portes ont été récupérées, de la robinetterie, des cloisons. Au moment de la construction, nous avons essayé d’utiliser, via des filières de réemploi, des matériaux tels que des dalles de faux plancher et de la peinture issue de fond de pots de peinture. Au global, l’impact carbone du chantier a été réduit de 30%, ce qui est conséquent.
Ces mesures de repositionnement d’un immeuble génèrent-elles un surcout ?
Il peut y avoir un surcout. C’est pourquoi, il est important d’intégrer tous ces éléments dès la programmation, c’est-à-dire très tôt. Aujourd’hui, en France, les filières de réemploi s’organisent et plus elles se développeront, plus les gestionnaires de fonds immobiliers comme BNP Paribas Real Estate Investment Management pourrons avoir accès à des matériaux réutilisés de manière beaucoup plus simple au moment de la programmation.
Finalement, ce surcout n’est pas pénalisant pour des investisseurs adoptant une vision à long terme ?
Cela dépend des cas. Dans l’exemple cité, les investisseurs sont très favorables à cette démarche et l’encouragent puisque l’on va démontrer une résilience du bâtiment à plus long terme grâce à ce type d’opération de repositionnement.
Pensez-vous que les initiatives relatives aux enjeux sociaux et sociétaux vont prendre de l’ampleur ?
Venons-en aux aspects sociaux, la thématique environnementale étant largement abordée par les acteurs de l’immobilier. Nous voyons avec la crise de la Covid-19 que les caractéristiques sanitaires d’un immeuble sont de plus en plus importantes.
J’en suis convaincue et nous y croyons beaucoup chez BNP Paribas Real Estate Investment Management. Nous observons un changement de classe d’actif d’investissement. Aujourd’hui, les investisseurs nous interpellent davantage sur les classes d’actifs liées à la santé (EHPAD, cliniques, maisons de retraite). Ce sont des nouvelles typologies qui plaisent beaucoup, qui offrent des opportunités financières intéressantes et qui ont impact social fort.
Dans l’immobilier de bureaux, plus classique, nous allons nous intéresser aux dispositions de l’immeuble, au bien-être et au confort des utilisateurs, à l’aménagement des espaces de travail. Ce sont des nouvelles thématiques qui arrivent pour apporter davantage de confort, surtout dans le cadre de cette crise sanitaire, avec des espaces de réunion plus importants.
L’objectif maintenant est de mesurer cet impact social dans le temps, et le suivre comme on le fait dans l’immobilier de bureaux.
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Décryptage de l’investissement immobilier responsable – Interview de Nehla Krir, Head of Sustainability and CSR REIM
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