L’OPCI BNP Paribas Diversipierre (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) permet de diversifier son patrimoine en investissant à la fois dans l’immobilier physique et sur les marchés de capitaux mobiliers. Depuis sa création, BNP Paribas Diversipierre a donné à sa politique d'investissement et de gestion une orientation responsable. Cette démarche engagée et rigoureuse lui a permis d’être l’un des premiers fonds immobiliers à obtenir en novembre 2020 le « label ISR » (Investissement Socialement Responsable) appliqué à l’immobilier. Tour d’horizon de ce fonds qui permet d’associer investissement immobilier et finance durable.
L’OPCI BNP Paribas Diversipierre, qu’est-ce-que c’est ?
Un investissement « Pierre-papier »
L’OPCI* BNP Paribas Diversipierre est un fonds de placement lancé en 2014 par BNP Paribas Real Estate Investment Management (REIM). De la même façon qu’un particulier peut placer son argent dans des entreprises via des actions cotées en Bourse, BNP Paribas Diversipierre permet à un investisseur d’accéder au placement immobilier de façon indirecte ; c’est ce qu’on appelle la « Pierre-papier ».
Le fonds de placement BNP Paribas Diversipierre est investi en majorité dans l’immobilier physique (tertiaire et résidentiel) en France et en Europe, pour partie dans des placements financiers à connotation immobilière et de manière plus marginale dans des supports monétaires.
De façon plus exhaustive, l’OPCI se rémunère grâce à la location d’immeubles (bureaux, commerces, logistique, logements) dont il est propriétaire, à des entreprises ou des particuliers. Mais BNP Paribas Diversipierre achète et vend également sur les marchés financiers des titres immobiliers, des parts de sociétés foncières et des obligations immobilières. Enfin, il détient également des liquidités qui permettent une disponibilité d’une partie de l’épargne des investisseurs à tout moment.
*Acronyme d’Organisme de Placement Collectif Immobilier
Un investissement immobilier responsable
Dans la ligne des engagements RSE de BNP Paribas
Désireux de réduire son impact sur l’environnement et véritablement engagé en faveur d’un immobilier plus responsable et résilient, BNP Paribas Real Estate place les enjeux RSE* au cœur de son activité et se mobilise pour accélérer son virage responsable en plaçant l’ESG au rang de l'un de ses cinq piliers stratégiques.
Comment cela se traduit-il dans ses fonds immobiliers ? BNP Paribas Real Estate Investment Management (REIM) a d'abord formalisé son engagement à améliorer la durabilité de ses fonds en 2013, en adoptant les principes de l’ONU pour l'investissement responsable (PRI). Depuis, la société de gestion a progressivement amélioré le profil et la stratégie de ses produits. En 2019, le fonds BNP Paribas Diversipierre a par exemple choisi d'intégrer des critères ESG** spécifiques dans sa politique d'investissement et de gestion immobilière.
Pour ce faire, BNP Paribas Diversipierre adopte une stratégie d’investissement dite « Best-in-progress » qui vise à faire progresser ses immeubles sur le plan ESG pour les conduire à un seuil d’excellence d’un point de vue environnemental, social et de gouvernance. Le potentiel d’amélioration devient alors un critère décisif de sélection pour l’achat de nouveaux actifs. Cependant certains ensembles immobiliers sont également acquis neufs comme par exemple ID Cologne composé de 2 immeubles de bureaux en Allemagne.
Les objectifs d’exigence et de progression des actifs de l’OPCI BNP Paribas Diversipierre sur le plan ESG sur une première période de 3 ans lui ont permis d’être l’un des premiers fonds à obtenir en 2020 le label ISR appliqué à l’immobilier. Chaque immeuble est évalué selon 13 thématiques et 65 critères : énergie, empreinte carbone, pollution, confort du locataire... Lors de l’audit de pré-acquisition, si la note attribuée est trop basse, c’est-à-dire qu’on estime qu’il est trop difficile ou pas possible de pouvoir améliorer l’actif, ce dernier ne peut pas intégrer le patrimoine de BNP Paribas Diversipierre. Il en est de même pour les biens immobiliers qui présentent des traces de pollution avec un risque pour la santé des occupants et qu’il n’est pas possible d’enlever ou si une des parties prenantes de l’actif (vendeur, locataire) fait partie des listes d’exclusion du groupe BNP Paribas.
La labélisation de BNP Paribas Diversipierre reflète l’engagement RSE de BNP Paribas Real Estate Investment Management (REIM). Cet OPCI est donc un produit idéal pour les investisseurs en quête de sens dans leurs placements.
*Responsabilité sociétale des entreprises
**Environnement, Social et Gouvernance
Placer son argent dans l’immobilier d’entreprise Français et Européen
Une diversification du patrimoine
L’OPCI BNP Paribas Diversipierre est une solution innovante pour permettre à un investisseur privé de diversifier son épargne sur un support mixte comportant des actifs immobiliers et financiers. Au 30 juin 2021*, l’OPCI est proche de son allocation « cible » qui vise 60 % d’immobilier « physique », 17 % d’actions de foncières, 17 % d’obligations foncières et 6 % de liquidités.
BNP Paribas Diversipierre est constitué à ce jour* de 31 actifs, dont 20 sont détenus à 100 % répartis en France et à l’international et 2 participations non contrôlées. La valeur globale du portefeuille de l’OPCI, immobilier direct et indirect compris, approche les 2,5 Milliards d’euros*. Cela fait de BNP Paribas Diversipierre un des OPCI les plus importants du marché.
Les actifs sont répartis à 74% dans des immeubles à vocation d’immobilier d’entreprise, 19% dans des commerces, 4% dans l’hôtellerie et 3% dans le résidentiel. Le taux d’occupation financier des actifs immobiliers de l’OPCI (hors VEFA et participation non contrôlée) s’élève à 89 % au 30 juin 2021 et 97 % sans l’actif « 51 Haussman » actuellement en cours de restructuration, tandis que la durée ferme résiduelle se situe à 4,2 années.
BNP Paribas Diversipierre permet d’accéder facilement au marché de l’immobilier Européen : si une petite moitié de ses actifs est située dans des grandes métropoles en France, le fonds de placement bénéficie d’une présence pan-européenne avec des biens situés en Allemagne, en Italie, au Benelux, au Portugal et en Irlande.
Un placement accessible et dynamique à la volatilité plutôt faible
Une solution « clé en main »
BNP Paribas Diversipierre constitue un investissement accessible à tous, avec un montant minimum de souscription fixé à 100 euros, et ce, pour une solution livrée « clé en main ». En contrepartie de frais de souscription, de gestion et de transaction, la gestion des immeubles et des placements financiers est déléguée à des professionnels.
Au total, le fonds BNP Paribas Diversipierre délivre une performance annualisée de 4,43%* sur six ans**.
La volatilité du fonds est par ailleurs théoriquement assez faible, car contrairement à une action en Bourse dépendante des marchés, le prix de l’OPCI BNP Paribas Diversipierre n’est pas censé subir d’importantes variations d’un mois sur l’autre. Ce facteur fait de l’OPCI BNP Paribas Diversipierre un produit de faible risque de perte en capital***, noté 2 sur 7 sur l’échelle d’indicateur de risque.
Un autre avantage de l’investissement immobilier via la souscription d’actions BNP Paribas Diversipierre réside dans la disponibilité de l’épargne : l’investisseur peut demander à tout moment le rachat de son investissement. A noter toutefois que BNP Paribas Diversipierre est plutôt un investissement de long terme et qu’il est recommandé de s’orienter sur un horizon de placement estimé en moyenne à 8 ans.
*La performance globale annualisée sur 6 ans tient compte de l’évolution de la valeur liquidative du 31/12/2014 au 31/12/2020, ainsi que des dividendes versés. Au 31 décembre 2020, la performance annuelle à dividendes réinvestis s'élève à -1,21%.
** Attention, les performances passées ne sont pas garanties et ne préjugent pas des performances futures.
***La catégorie de risque associée à cet OPCI n’est pas garantie et pourra évoluer dans le temps. La catégorie la plus faible ne signifie pas un investissement sans risque.
Une solution pour dynamiser le rendement de son contrat d’assurance vie
Investir dans la Pierre-papier grâce aux unités de compte
Ce n’est un secret pour personne : les performances des fonds en euros de l’assurance vie garantis par l’Etat baissent durablement d’année en année. Pour un investisseur qui souhaiterait booster les performances de son assurance vie, il lui est possible de faire l’acquisition d’actions BNP Paribas Diversipierre dans le cadre des unités de compte de son contrat.
L’avantage est double : bénéficier des performances de l’immobilier et des marchés financiers tout en continuant à bénéficier du régime fiscal favorable de l’assurance-vie. Dividendes et plus-values ne sont donc pas taxées tant que le titulaire du contrat n’effectue aucune demande de rachat partiel ou total. En particulier, les coupons versés par l’OPCI ne sont pas assujettis chaque année aux prélèvements sociaux, contrairement à la participation aux bénéfices du fonds euros.
Il est également possible de faire l’acquisition de parts d’OPCI via un compte de titres financiers. Les dividendes perçus sont imposables au barème progressif de l’impôt sur le revenu (imposition variable d’un contribuable à l’autre selon le niveau de revenus, le nombre de parts fiscales et la tranche d’imposition). Les coupons versés par les OPCI n’ouvrent pas droit à l’abattement fiscal de 40% dont bénéficient les dividendes d’actions de sociétés.
Crédits vidéo : your-comics
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