Investissement immobilier : Achat sur plans & VEFA

Que vous soyez un jeune couple, un investisseur ou tout simplement à la recherche d'un nouveau foyer, acheter sur plan en France peut offrir de nombreux avantages. Décryptage des aspects clés de l’achat sur plans et de la vente en l’état futur d’achèvement.

La majorité des logements neufs (appartements ou maisons) sont vendus alors même qu’ils ne sont pas construits ou que la construction n’est pas achevée. On parle d’achat sur plan ou de Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Il s'agit donc d'acheter un bien immobilier qui n’est pas encore construit, sur la base de plans et de descriptifs fournis par le promoteur. L'un des principaux avantages de cette méthode d'acquisition est la possibilité de personnaliser votre futur logement selon vos préférences.

Le contrat de vente est celui par lequel le vendeur s’engage non seulement à édifier le bien vendu, mais aussi à transférer immédiatement à l’acquéreur des droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes[1].

Tout d'abord, il est essentiel de choisir un promoteur de confiance, avec une bonne réputation et des références solides. Effectuez ou faites faire des recherches approfondies, consultez les avis d'autres acheteurs et assurez-vous que le promoteur est en conformité avec la réglementation en vigueur.

Une fois que vous avez trouvé un promoteur fiable, et le bien de vos rêves, la prochaine étape consiste à signer un contrat de réservation. Ce contrat doit être clair et précis, détaillant toutes les caractéristiques du bien immobilier, les délais de livraison, le prix, les conditions de paiement, etc. N'hésitez pas à demander l'aide d'un professionnel du droit immobilier pour vous assurer que vos intérêts sont protégés.

Lorsque le contrat de réservation est signé, il est fréquent, mais pas obligatoire, de verser un dépôt de garantie :

• 5 % du prix de vente si le contrat de vente est signé dans un délai de 1 an,
• 2 % du prix de vente si ce contrat est signé dans un délai de 1 à 2 ans.
• Aucun dépôt n’est autorisé si ce délai excède deux ans.

Cela garantit votre engagement envers l'achat. Ensuite, le promoteur commencera la construction du projet. Pendant cette phase, vous serez régulièrement informé de l'avancement des travaux et vous pourrez même visiter le chantier. Vous serez alors amené à respecter un échéancier de paiement (achèvement des fondations, achèvement du dernier plancher haut, la mise hors eau…).

Lorsque le bien immobilier est terminé, vous passerez à l'étape de l'acte de vente définitif. Vous devrez alors payer le solde du prix du bien, ainsi que les frais de notaire. Avant de signer l'acte de vente, prenez le temps de vérifier que tout est conforme à ce qui était convenu dans le contrat de réservation. N'hésitez pas à faire appel à un notaire pour vous accompagner et vous conseiller.

Une fois que vous avez acheté votre bien immobilier sur plan, il est important de prendre en compte les garanties légales qui vous sont offertes. En France, la garantie « décennale » couvre les vices cachés et les malfaçons (fondation, toiture, etc.) pendant une période de dix ans à partir de la réception des travaux. Vous bénéficierez également d'autres garanties, telles que la garantie de « Parfait achèvement » pendant 1 an contre les défauts de conformité, et la garantie « biennale » (2 ans) contre les dysfonctionnements d’équipements (portes, carrelage, etc.).

Enfin, la loi autorise le réservataire à récupérer intégralement son dépôt de garantie dans plusieurs hypothèses si :

• le promoteur abandonne le projet immobilier en raison d’un nombre de réservations insuffisant, d’obstacles administratifs ou autres impossibilités à construire ;
• le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ;
• l’un des équipements prévus au contrat de réservation n’est finalement pas réalisé (un ascenseur par exemple) ;
• lorsque le réservant s’est engagé à faire obtenir un prêt ou à transmettre au réservataire et que la banque oppose un refus ou si son montant est inférieur de 10 % aux prévisions du contrat ; 
• le prix de vente excède finalement plus de 5 % le prix prévisionnel (l’acquéreur peut alors renoncer à acheter et récupérer son dépôt de garantie) ;
• le bien dans sa consistance ou la qualité des ouvrages prévus présente une réduction de valeur supérieure à 10 % : l’acquéreur peut alors renoncer à l’achat[2].

L’achat sur plan présente de nombreux avantages :

• Un logement neuf répondant aux nouvelles normes de la réglementation thermique (RT 2012) et la consommation énergétique (BBC 2005) ;
• Pas de travaux à prévoir avant plusieurs années ;
• Un paiement échelonné sur plusieurs mois et une exonération de taxe foncière pendant deux ans après la construction ;
• Des frais de notaire réduits : de 2 à 3 % dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien ;
• Une personnalisation du bien : l’acquéreur peut faire modifier des emplacements de prises électrique ou de cloison, le promoteur propose une sélection de carrelages ou de peintures, enfin l’option « Brut de béton » permet à l’acquéreur de faire l’ensemble des finitions.

Bien entendu, chaque projet présente des particularités. Il est donc essentiel de vous informer et de vous entourer de professionnels compétents pour vous accompagner tout au long du processus. Concernant l’achat d’un bien immobilier sur plans, il est important de veiller au choix d’un promoteur de confiance, à la clarté du contrat de réservation, à vous faire accompagner par un notaire, et à bien vérifier que le bien livré est conforme au contrat signé.