La logistique en France, un marché immobilier en très bonne forme en 2021

L’année 2021 a été un très bon cru pour les actifs immobiliers de la logistique dans l’hexagone ! Profitant d’une croissance économique globale très importante et porté par le développement du e-commerce, ce marché a retrouvé son niveau d’avant-crise en Île-de-France et il est même passé tout proche de son année record enregistrée en 2019. Explications et analyse de ce marché par les spécialistes du secteur de BNP Paribas Real Estate.

Année exceptionnelle pour le marché de la logistique en France en 2021. En volume, ce ne sont pas moins de 4,26 millions de m² (transactions supérieures à 5000 m²) qui ont été commercialisés sur le territoire, en augmentation de 6% par rapport à l’année précédente. Un chiffre également supérieur à la moyenne quinquennale qui s’établit à 4 millions de m², preuve de la solidité du secteur.

Un autre indicateur positif réside dans le nombre de transactions qui s’élève à 239 opérations, preuve s’il en faut de la vitalité des acteurs du secteur.

En 2021, deux marchés régionaux ont été les locomotives du secteur de la logistique en France : en effet, la Région Parisienne et les Hauts-de-France représentent à elles deux, 50% du volume placé, soit respectivement 1 190 000 m² et 1 010 000 m².

La région parisienne a connu une excellente dynamique tout au long de l’année et représente seule 1/3 des transactions en France. La performance de la région du Nord de la France est également à souligner car celle-ci réalise une année exceptionnelle, avec 35 transactions pour plus de 1M de m² placés, soit 3 fois plus qu’en 2020 ! Par ailleurs, 7 implantations de grande ampleur pour plus de 500 000 m² se sont implantées dans la région et c’est là aussi un record.

Le marché de la logistique en Rhône-Alpes est toujours aussi attractif auprès des utilisateurs avec 380 000 m² placés, mais il souffre toujours de la rareté des offres existantes et notamment de l’absence de futurs développements. L’Arc atlantique, avec 370 000 m² placés, est caractérisé par un nombre important de transactions, dont la taille moyenne dépasse légèrement les 10 000 m². A noter cette année l’absence de transactions XXL sur ce territoire. Le Centre Loire, avec Orléans, a connu pour la troisième année consécutive, une excellente dynamique avec près de 350 000 m² placés. Enfin, la région PACA et Vallée du Rhône connait une performance en demi-teinte avec l’un de ses scores les plus faibles de ces dernières années, soit 270 000 m² commercialisés pour 19 opérations.

Parmi toutes les transactions du secteur logistique en France en 2021, les entrepôts de « classe A », constituent près de 90 % du volume global. En outre, plus d’un tiers des implantations concerne les opérations clés en main. 

En terme de typologie des actifs, près de 1 300 000 m² de seconde main ont pu être commercialisés, ce qui démontre que le parc existant n’est pas frappé d’obsolescence. Par ailleurs, près de 1 000 000 m² portent sur des entrepôts neufs. Ce chiffre est un signe de la très bonne commercialisation des opérations lancées en blanc, et il permet de vérifier que la confiance qu’ont les investisseurs dans la classe d’actif logistique est très importante.

Concernant la taille des actifs commercialisés, 20 opérations XXL (de plus de 40 000 m²) ont été enregistrées, soit un volume de près d’1,3 million de m², en forte augmentation par rapport à 2020.

« Cette tendance ne devrait pas faiblir en 2022, avec l’arrivée des grands projets actuellement à l’étude, voire sur le point de se finaliser », commente René Jeannenot, Directeur du Pôle Logistique de BNP Paribas Real Estate Transaction.

Et pour les transactions les plus significatives de 2021, il peut être intéressant de citer La Redoute (110 000 m² près de Cambrai), Seb (100 000 m² à Bully-les-Mines, région des Hauts-de-France), Lidl (100 000 m² à Ablis, département des Yvelines) ou encore Maisons du Monde qui a loué 70 000 m² à Heudebouville en Normandie.

Si le niveau de l’offre globale disponible peut paraitre encore importante, elle est néanmoins en baisse sensible pour s’établir en fin d’année à 4 140 000 m². Néanmoins l’offre de classe A ne représente que 3,4 millions de m².

Conséquence directe de la très bonne commercialisation des opérations lancées en blanc, le niveau de l’offre neuve, immédiatement disponible, reste faible : seulement 380 000 m² et ce malgré la livraison importante de nouvelles plateformes. Et sa répartition géographique est très hétérogène. En effet les secteurs, Rhône-Alpes, Vallée du Rhône, Paca ou encore Bordeaux sont particulièrement impactés par le manque d’entrepôts immédiatement disponibles.

Les loyers sont quant à eux clairement orientés à la hausse sur l’ensemble des territoires, et particulièrement en Île-de-France et en Rhône Alpes : le loyer « prime » s’établit à 60€ HT/HC/m²/an dans la première région et de 55€ HT/HC/m²/an dans la seconde.

Cette hausse des loyers est en quelque sorte le reflet de la forte solidité de notre marché. Nous anticipons la même tendance d’augmentation pour 2022, renforcée d’ailleurs par la hausse prévisible des indices, explique René Jeannenot, Directeur du Pôle Logistique de BNP Paribas Real Estate Transaction.

Avec un marché utilisateur en excellente forme, le marché de l’investissement a été très dynamique et justifie tout l’intérêt que les investisseurs, de plus en plus nombreux, lui porte. La crise sanitaire et les nouveaux modes de consommation qui en ont découlé ont favorisé l’arbitrage des investisseurs en faveur des actifs de l’ensemble de la supply-chain.

Alors que les actifs logistique et Activité représentaient moins de 10 % des investissements il y a seulement 4 ans, ils pèsent en 2021 25% du volume global d’investissement en France : record historique !

En terme de nationalité des acquéreurs, 51% des transactions ont été réalisées par des grands fonds nord-américains comme Valor, BentalGreenOak, Clarion ou Crossbay. Viennent ensuite les fonds asiatiques qui ont connu une grande émergence l’année passée, pour représenter ainsi 17% des volumes. Les Allemands capitalisent de leur côté 10% du volume d’investissement et se positionnent désormais sur des actifs Core +. Enfin, l’année 2021 est également marquée par le nouvel appétit des SCPI françaises qui enregistrent des collectes records auprès du grand public, pour ainsi représenter près de 10% du volume d’investissement global.

« Fait marquant de l’année, la prise de position des investisseurs pour les opérations lancées en blanc qui rencontrent un vrai succès et qui représentent environ 27% de la demande placée », commente Franck Poizat, Directeur Logistique Investissement & Utilisateurs de BNP Paribas Real Estate Transaction France.

Ces opérations en blanc se commercialisent à un taux de rendement de 5,25% environ, en fonction de l’emplacement géographique. Ce taux pourrait encore fortement se compresser dans le cadre des opérations très bien situées et avec un risque locatif faible.