Le résidentiel : un marché d’opportunités aux fondamentaux solides

Le marché du résidentiel français aura réussi à prouver une fois de plus sa résilience et sa bonne santé en 2021 et en ce début d’année 2022. Bénéficiant de fondamentaux solides et structurants, les prévisions pour la fin de l’année 2022 s’avèrent elles aussi positives. Malgré une économie et un marché financier européen en pleine transition, cette classe d’actifs se révèle à nouveau résiliente : les investissements des institutionnels légèrement en baisse sont toujours supérieurs à la moyenne de ces 10 dernières années. Certaines typologies du marché suscitent par ailleurs de plus en plus l’intérêt des investisseurs : les résidences étudiantes, les résidences seniors et le coliving. Analyse et décryptage de ce marché en pleine évolution.

Le marché de l’immobilier résidentiel traverse cette période de transition que nous sommes en train de vivre sans trop d’à-coups et progresse toujours dans les portefeuilles des investisseurs. Les chocs successifs tels la recrudescence de l’épidémie de Covid-19, la guerre en Ukraine, la hausse du coût des matières premières et la perspective d’un resserrement monétaire aux Etats-Unis et depuis peu en Europe ont des conséquences sur les marchés économiques et financiers. Mais malgré une inflation à 8,1 % en Europe et les prévisions des PIB revus à la baisse, l’économie française est résiliente. Grâce aux aides de l’Etat, la croissance du PIB français devrait être supérieure à celle en Allemagne en 2022 : 2,3 % contre 1,3 %.

La capacité d’acquisition des ménages, un indicateur de BNP Paribas Real Estate, laisse entrevoir plusieurs tendances selon Guillaume Joly : le revenu des ménages commence à diminuer et les prix à se stabiliser dans certains marchés. Les conditions de financement se resserrent et les banques commencent à ralentir la production de crédits immobiliers (-14 % sur un an) bien que l’impact Taux ne soit pas encore complètement pris en compte dans les chiffres du premier trimestre car les taux d’intérêt ont majoritairement progressé depuis avril 2022 (1,38 % en moyenne en mai). Néanmoins, la capacité d’acquisition immobilière des ménages reste nettement supérieure à la moyenne des 20 dernières années (+17%).

Du côté des investisseurs institutionnels, le marché de l’immobilier résidentiel est en croissance constante depuis 2017. Une tendance qui devrait continuer, portée par des facteurs sociodémographiques structurants (hausse de la population, ex + 12 % en France d’ici 2070), un manque de logements pour répondre à la demande ainsi qu’une stabilité des valeurs locatives. Le résidentiel présente donc plus d’un atout pour les investisseurs. Historiquement, il est la classe d’actif la plus résiliente durant les points bas du cycle économique, ce qui en période de trouble assure aux investisseurs un rendement pérenne. Ainsi, les montants investis en Résidentiel classique par les investisseurs institutionnels, avec 6,3 milliards d’euros en 2021 et 2,7 milliards d’euros au premier trimestre 2022, atteignent des montants records.

L’immobilier géré ou résidences services, composé notamment des résidences séniors, des résidences étudiantes et du coliving, a suscité des investissements de plus d’un milliard d’euros en 2021, analyse Christelle Beaussier, responsable de la valorisation et de la vente des Résidences Services chez BNP Paribas Real Estate. Les spécialistes du marché du résidentiel géré s’attendent ainsi à une augmentation des volumes. Dans les prochaines années, il devrait y avoir un nombre croissant de cessions de portefeuilles et de résidences de seconde main. Pour la quatrième année consécutive, les résidences seniors ont fait l’objet d’investissements supérieurs à 500 millions d’euros.

« Avec une population de personnes âgées de 75 ans et plus qui va quasiment doubler d’ici 2060 pour représenter + de 10 millions de personnes, la demande en résidence séniors n’est pas prête de se tarir, » anticipe Christelle Beaussier.

Quant aux résidences étudiantes, les volumes investis ont baissé de 54 % en 2021 mais le premier trimestre 2022, avec 152 millions d’euros, dépasse déjà l’année 2021 entière. En 2021, le coliving a représenté plus de 40 % des volumes investis. Ce concept proposant  des espaces privatifs de qualité, de grands espaces communs et des services, a mis du temps à croître. Mais en 2021, les investisseurs s’y sont concrètement intéressés et ont investi 440 millions d’euros : la cible est large avec les étudiants, les jeunes actifs ou encore les personnes en phase de transition. Le marché tend à se déployer avec l’ouverture de grandes résidences et des acteurs précurseurs qui grandissent. Nouvelle preuve de l’intérêt grandissant pour le coliving,de nouveaux acteurs issus de l’immobilier et de l’étudiant arrivent également sur cette classe d’actifs.

Outre le dynamisme du marché du résidentiel géré, Christelle rappelle qu’il présente des atouts non négligeables pour des investisseurs qui souhaitent diversifier leur portefeuille pour diminuer les risques.

Ces actifs sont en effet particulièrement intéressants, car ils sont pour la plupart caractérisés par des baux commerciaux longs assortis de garanties, ce qui permet un rendement garanti et linéaire sur la période ferme du bail avec une exploitation confiée à des professionnels de la résidence gérée. D’autres part, ils connaissent une obsolescence beaucoup plus faible que les autres classes d’actifs.

Enfin, grâce à leurs services proposés aux résidents et leur construction récente respectant les critères environnementaux, ces actifs hybrides permettent d’investir avec une démarche d’Investissement Socialement Responsable et RSE.

Dans cette période transitoire, des opportunités seront donc possibles sur le marché du résidentiel pour les investisseurs les plus agiles.