L’habitat à l’aube de sa transformation environnementale

Face au changement climatique dont les manifestations apparaissent chaque jour avec plus de clarté, l’immobilier a un rôle clé à jouer. D’abord en raison de son poids carbone : avec 10 % des émissions directes de la France et 25 % de son empreinte carbone, le secteur de l’immobilier représente un levier majeur pour réduire les émissions de gaz à effet de serre et limiter l’ampleur du changement climatique [1]. Mais aussi et surtout parce que la manière dont on conçoit, construit, rénove les bâtiments a une influence directe sur les modes de vie, de travail, de déplacements et de consommation, qui doivent se transformer en profondeur du fait du climat et des autres défis environnementaux : changement des usages des sols, effondrement de la biodiversité, raréfaction des ressources, etc.

Le monde de l’immobilier est confronté aujourd’hui à une évolution rapide du contexte réglementaire tant national que local, qui traduit un renforcement des politiques stratégiques dans le domaine de l’environnement. RE2020, décret tertiaire, ZAN, PLU bioclimatique : toutes ces notions qui font l’actualité découlent des objectifs fixés à l’horizon 20250 – neutralité carbone et zéro artificialisation nette – ainsi que des trajectoires définies pour y arriver. La loi Énergie-Climat de 2019 et la loi Climat-Résilience de 2021 continuent de produire leurs effets. Il en résulte une évolution profonde du marché de l’immobilier et de ses acteurs.

Pour les constructeurs, l’exigence de décarbonation impacte en profondeur les habitudes et pratiques. Pour baisser l’empreinte carbone d’un m² construit, il faut certes agir sur les consommations d’énergie et les modes constructifs, mais aussi prendre en compte les usages, et envisager l’évolutivité du bâtiment dans le temps pour retarder son obsolescence. De nouveaux domaines doivent être ainsi explorés, qui demandent de nouvelles compétences et renchérissent parfois les coûts : production ou récupération d’énergie, emploi de matériaux bio- et géosourcés, réemploi de matériaux, construction de bâtiments réversibles.

 « Puisqu’il faut préserver les terres fertiles et accélérer la décarbonation, l’habitat de demain se développera sur les terres déjà artificialisées en recyclant au maximum les bâtiments existants. Construire va être de plus en plus reconstruire », estime Ghislain Mercier, Directeur de la transformation écologique des activités promotion de BNP Paribas Real Estate.

Pour cela, il sera nécessaire d’adapter les bâtiments et de recomposer les tissus urbains, car l’adaptation se joue aussi à l’échelle urbaine, comme en témoignent les orientations prises par le futur PLU bioclimatique de Paris [1]  :

• exploiter les toits d’immeubles, en y installant des panneaux solaires, des récupérateurs d’eau de pluie, en y développant une agriculture urbaine, en végétalisant…
• construire des immeubles moins larges avec des logements traversants ;
• planter des arbres et de la végétation pour rafraichir les villes ;
• préserver la pleine terre et rehausser les immeubles d’un ou de deux étages ;
• prendre en compte l’aéraulique et le rafraîchissement adiabatique ;
• proposer des espaces ombragés et esthétiques…

« Pour l’habitat lui-même, il faut à mon sens affirmer qu’un logement de haute qualité environnementale est d’abord et avant tout un logement de qualité tout court, qui offre toutes les qualités rappelées en son temps par le rapport Girometti-Leclerc[2] : la mutabilité, la luminosité, la sensation d’espace, la réponse pratique aux fonctions de base (ranger, faire sécher du linge, trier des déchets et même désormais travailler), le rapport à l’espace extérieur ; mais aussi le volume d’air, la ventilation naturelle, l’orientation. Car la crise sanitaire a révélé que la qualité des logements était un facteur de résilience », fait savoir Ghislain Mercier.

Reste à régler l’épineuse question des coûts. « Est-il plus complexe, plus long et plus cher de transformer un bâtiment sur une friche industrielle plutôt que de construire un immeuble neuf sur une terre agricole ? La réponse est oui. Est-il plus cher de construire un bâtiment en structure bois plutôt qu’en béton ? La réponse est oui aujourd’hui, mais pour combien de temps ? Car les filières évoluent vite et se structurent ». Mais, conclut Ghislain Mercier, « si l’action a un coût, l’inaction en aura un aussi, et sans doute bien plus grand. ».

Sources :

[1] Etude du département Research, BNP Paribas Real Estate
[2] Avec le Plan local d'urbanisme bioclimatique, Paris - Ville de Paris
[3] Rapport Girometti-Leclerc