L’immobilier d’entreprise en France en 2021

BNP Paribas Real Estate a organisé le vendredi 28 janvier dernier « les rencontres 2022 du marché de l’investissement de bureaux en France ». Olivier Ambrosiali, Directeur Général Adjoint Transaction France, Richard Malle, Deputy head of Business Services (Research, Data, Innovation), Pierre-Michel Olivier, Directeur Capital Markets Régions et Brice de Germay, Directeur Capital Markets Bureaux Île-de France, ont analysé durant cette conférence les chiffres du marché de l’investissement en immobilier d’entreprise en 2021 en France et nous ont fait part de leurs perspectives pour 2022.

Alors qu’en Europe, les volumes investis en immobilier d’entreprise atteignent 272 Mds€ sur l’ensemble du continent en 2021, actant une augmentation de 15% par rapport à l’année passée, la France semble marquer le pas de son côté. L’investissement tertiaire dans l’hexagone avait pourtant bien résisté en 2020, mais des incertitudes liées au contexte sanitaire ont impacté les investissements en 2021. Ainsi, le volume d’investissement en immobilier d’entreprise représente 26,7 milliards d’euros en 2021, en baisse de 8% sur un an par rapport à l’année précédente. Malgré l’accélération habituelle de fin d’année, le résultat annuel termine en-dessous de la moyenne décennale.

Le bureau demeure toujours l’actif dominant en France : en 2021, il concentre 59% des investissements en immobilier d’entreprise, contre 25% pour les actifs industriels, 12% pour les commerces et 4% pour l’hôtellerie. Il a cependant des difficultés à retrouver ses niveaux d’avant-crise sanitaire avec un volume d’investissement de 15,7 milliards d’euros en 2021 (-17% par rapport à 2020), la faute à un manque d’offres compatibles avec la demande. C’est en Île-de-France que le marché des bureaux a le plus souffert avec des investissements en berne de -23% entre 2020 et 2021 pour un total de 12,6 milliards d’euros investis. Ce résultat traduit l’attentisme des investisseurs et une plus grande prudence des acquéreurs, plus sélectifs sur les critères d’investissement. En revanche dans les régions, l’investissement dans les bureaux est en forte hausse de +19% sur un an et permet d’atténuer la baisse des placements sur ce segment au niveau national.

Par ailleurs, il est intéressant de noter la très forte augmentation du secteur activité/logistique qui représente donc 1/4 des engagements en 2021, contre seulement 15% en 2020. Avant 2018, ce marché représentait même moins de 10%. La logistique profite à la fois de la quête en diversification de certains investisseurs, d’une volonté de concentration sur ces actifs pour d’autres et toujours de l’expansion du secteur de l’e-commerce. L’activité quant à elle bénéficie de la résilience des utilisateurs, moins impactés par la crise, et de la stabilité, voire de la progression des valeurs locatives.

En ce qui concerne la nationalité des acquéreurs, il est intéressant de noter que la part des investisseurs hexagonaux en France est en baisse pour la troisième année de suite. Les Français ne représentent plus « que » 59% des volumes d’investissement sur le territoire en 2021, au profit des fonds nord-américains qui tirent une nouvelle fois leur épingle du jeu et représentent 19% du volume des investissements, avec notamment une forte augmentation de leurs acquisitions dans les bureaux et en logistique.

Cela peut aisément se vérifier quand on regarde la typologie des investisseurs qui ont animé le marché l’année dernière. Dans la catégorie acquéreurs, ce sont les fonds et principalement les fonds internationaux qui ont été les plus actifs avec 52% des acquisitions, grâce à une épargne mondiale abondante. Suivent ensuite les SCPI et OPCI avec 21% des acquisitions, qui ont profité de leurs côtés des bonnes collectes de la part de leurs actionnaires sur l’année 2021. Et sur la 3ème marche du podium avec 11% des acquisitions, les assureurs sont cette fois-ci restés en retrait, après une année record d’acquisitions en 2020. Ces derniers ont agi avec beaucoup de prudence dans leurs choix de placements et ont été très sélectifs en immobilier commercial, concentrant plutôt leurs capitaux vers le résidentiel.

Côté vendeurs, les fonds arrivent là aussi en première position avec 29% des ventes. Les foncières, avec 17% des ventes arrivent en deuxième position du podium des meilleurs vendeurs. Elles ont cédé des actifs plutôt sécurisés, leur permettant d’enregistrer de bonnes plus-values. Suivent ensuite les promoteurs avec 15% des ventes, qui ont quant à eux profité de la bonne dynamique en régions, à la fois en logistique et en bureau. Et enfin, pour la deuxième année, les utilisateurs figurent dans le haut du tableau avec 12% des ventes, en réalisant des opérations de sale and leaseback exclusivement dans les secteurs du commerce et de la logistique.

Et qu’en est-il des perspectives pour l’année à venir ? Les experts de la Transaction France de BNP Paribas Real Estate anticipent quelques tendances clés qui devraient animer les marchés de l’immobilier d’entreprise en 2022.

La demande placée en bureau a déjà enregistré un net rebond en 2022, en Île-de-France (+32 %) comme en Régions (+40 %) pour respectivement dépasser et approcher la barre des 1,8 million de m². Tous les segments de surface portent la hausse mais les secteurs les plus centraux et les plus établis en profitent davantage. Cela laisse à penser que la localisation sera toujours plus déterminante pour convaincre les investisseurs en 2022, à laquelle s’ajoutent la durée des baux et la qualité des locataires qui resteront des critères de sélection clés.

De plus, les nouveaux modes de travail comme la banalisation du télétravail quelques jours par semaine ou le flex-office devraient laisser de bonnes opportunités de commercialisation pour les immeubles bien équipés, formatés, et agiles.

Les immeubles dits « Green » sont de plus en plus plébiscités par les investisseurs, dans un contexte où l’ESG (critères environnementaux, sociaux et de gouvernance) et le développement durable se placent au cœur des préoccupations des entreprises. En effet, l’impact environnemental pèse désormais autant philosophiquement qu’économiquement sur la valorisation, le devenir et la liquidité des actifs. Par ailleurs, les sujets liés à la reconversion d’immeubles de bureaux en logements seront plus que jamais d’actualité. Cette thématique devrait prendre de plus en plus de place dans les projets immobiliers dans les années à venir, notamment en Ile-de-France en première et deuxième couronne.