Marché des bureaux en Ile-de-France : en recherche de centralité à tout prix ?

Contrairement à ce que laissaient croire les événements de ces dernières années, l’exode des entreprises vers les régions n’a pas eu lieu. Selon les chiffres du marché locatif des bureaux en Ile-de-France au premier trimestre 2022, les quartiers d’affaires parisiens sont les zones les plus plébiscitées. Les entreprises cherchent à être plus accessibles et à avoir une position plus centrale pour leurs salariés, comme pour leurs clients. Nos experts décryptent la mobilité des utilisateurs francilien à l’occasion des « Rencontres bureaux Île-de-France ».

On observe une demande inégale selon les secteurs géographiques de l’Ile-de-France. Les utilisateurs se tournent vers une plus grande centralité. Ainsi, le nombre de transactions réalisées à Paris QCA, Paris hors-QCA et La Défense surperforment par rapport aux années précédentes et dépassent largement leur niveau d’avant-crise : +112% de transactions à La Défense ; +60% de transactions à Paris QCA ; +61% de transactions à Paris hors-QCA, entre les T1 2021 et 2022. [1] Ces zones ultra-connectées sont plébiscitées par un grand nombre d’entreprises. Précédemment installées en Péri-Défense, les sociétés Wordline et Arkema illustrent bien ces mobilités puisqu’elles ont toutes deux choisies de s’installer en plein cœur du quartier d’affaires, respectivement au sein de la Tour Voltaire et de l’immeuble Lightwell.

Alors que les quartiers d’affaires bénéficient d’une dynamique positive, certains secteurs restent en retrait : -60% de transactions sur la 1ère couronne Est et -15% de transactions en 2ème couronne entre le T1 2021 et le T1 2022. [1]

Les entreprises d’Ile-de-France ne sont pas dans une logique de Paris à tout prix, mais cherchent à être à proximité des nœuds de transport pour favoriser l’accessibilité de leurs locaux à leurs salariés, clients et partenaires. « Ce qu’on observe sur le terrain, c’est plutôt une recherche de centralité locale, c’est-à-dire un déplacement de l’entreprise vers le cœur de sa zone géographique ». Loïc Cuvelier, Directeur du département Bureaux Grandes Opérations Ile-de-France chez BNP Paribas Real Estate.

En effet, seulement 4% des transactions parisiennes supérieures à 1 000 m² proviennent d’utilisateurs exogènes. On peut observer quelques mouvements, encore marginaux, comme celui de CISCO qui quitte ses 11 000 m² à Issy-les-Moulineaux pour s’installer dans le 8ème arrondissement pour moins de 6 000 m². Là encore, cet exemple illustre bien les nouveaux besoins des entreprises : plus de centralité pour moins de m². Le développement du télétravail permet en effet aux entreprises d’avoir des locaux plus petits au centre de Paris plutôt que des grands locaux en périphérie. Ils privilégient donc la localisation plutôt que l’espace. Les nouveaux modes de travail hybrides permettent de rebattre les cartes et de déplacer la demande sur des surfaces plus petites mais au cœur de la capitale, ce qui ne coûtera pas plus cher aux entreprises.

Au-delà de l’aspect financier, une localisation plus centrale permet aux entreprises de bénéficier d’une meilleure image auprès de leurs clients et partenaires, mais est également un atout pour améliorer le confort et le bien être des salariés grâce à une meilleure accessibilité de leur lieu de travail.

Le marché de bureaux de Paris QCA réalise une belle performance par rapport à la moyenne, en hausse de 25% sur le 1er semestre 2022. Alors que ce sont les sociétés du secteur financier et du luxe qui sont les plus dynamiques sur ce premier semestre, les opérateurs de coworking devraient être les plus gros consommateurs de m² à la fin 2022, compte tenu de la dynamique de prise de bail qui est la leur. La part que représente le coworking dans le parc QCA est estimé à 5% alors qu’il est de 15% à Londres. Les opérateurs sont donc confiants sur leur croissance, d’autant que la quasi-totalité des espaces de coworking sont utilisés.

Le marché se porte bien, avec un taux de vacance s’élevant à 2,8% fin juillet [2]. La baisse de l’offre disponible sur le marché va entraîner un ralentissement des transactions réalisées ainsi qu’un rebond du prix des loyers. Les utilisateurs seront prêts à payer des loyers élevés pour des immeubles innovants, designs, connectés et serviciels.

De nouvelles attentes émergent en effet de la part des utilisateurs et obligent les acteurs de l’immobilier à proposer des immeubles de bureaux répondant à ces caractéristiques. Pour séduire les utilisateurs, les immeubles doivent désormais proposer une multitude de services, allant de l’auditorium réversible aux services de restauration connectés et responsables. Les utilisateurs sont aussi sensibles à l’impact du décret tertiaire et favorisent les immeubles possédant plusieurs certifications.

En ce premier semestre 2022, le marché des bureaux francilien se porte très bien, avec une demande placée en progression de +24% par rapport au S1 2021. Les perspectives d’atterrissage ont été revues à la hausse avec 2,3 M de m² attendus en fin d’année. Cette bonne dynamique pourrait s’expliquer par une croissance de 2,3% en France en 2022, un marché de l’emploi dynamique et un nombre de création d’entreprises en hausse de +9,3% entre 2020 et 2021.