Rencontres Bureaux Ile-de-France : Actu & Nouvelles équations, épisode 2

Mutations de quartiers, rénovation et restructuration d’immeubles de bureaux, prise en compte croissante des critères RSE, développement de l’approche low tech, classes d’actifs alternatives « tech-tiaires » … Comment évolue et s’adapte le marché de bureaux en Ile-de-France (IDF) dans un contexte économique et financier incertain ? Quelles sont les solutions et les nouvelles équations qui permettent au marché de bureaux francilien de se réinventer et de faire preuve de résilience ? Retour sur les Rencontres bureaux IDF organisées par BNP Paribas Real Estate.

L’une des premières stratégies, mise en place par de nombreuses entreprises pour redynamiser l’intérêt des utilisateurs et des investisseurs vers les bureaux, repose sur le réenchantement de ces-derniers, leur rénovation énergétique et leur restructuration vers plus de flexibilité, de réversibilité et de services.

Pour ce faire, développer des immeubles intelligents – via des applications, de nombreux capteurs de données, une gestion technique du bâtiment (GTB) ou encore la modularité des espaces – permet par exemple de répondre aux pics d’occupation en temps réel, en calculant le bon taux de flex et la bonne surface cible. En ce sens, d’après Cécile Raynier, Directrice Adjointe - Workplace & Change Management chez BNP Paribas Real Estate, 43 % des entreprises prévoient d’augmenter leurs dépenses dans l’exploitation des données pour une prise de décision rapide.

Si de plus en plus d’entreprises veulent remporter la compétition du retour au bureau, les territoires, eux aussi, déploient un panel d’initiatives visant à se réinventer. La Défense, quartier tertiaire s’il en est, souhaite non seulement devenir le premier quartier d’affaires mondial post-carbone en divisant par deux ses émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030, mais également développer la mixité des usages urbains de son territoire et à l’intérieur des tours, afin de sortir du tout bureau. Ainsi, l’aménageur Paris La Défense œuvre au développement et à la modernisation du quartier, en engageant un grand projet de diversification du territoire, pour y développer une offre commerciale, résidentielle et de loisirs de premier plan.

Le quartier de la gare Montparnasse et Paris Centre Est ont également entamé des mutations profondes, combinant plus de mixité des usages, de logistique urbaine et de mobilités douces, d’espaces verts et de respiration, mais aussi de constructions et restructurations d’actifs de bureaux, de commerces, de résidences et de loisirs. Il devrait en résulter un cadre de vie de meilleure qualité, une attractivité croissante tant pour les investisseurs que les utilisateurs, ainsi qu’une hausse des prix de loyers (supérieurs à 700 € / m²) à court terme.

Plus largement, Paris, via son PLU bioclimatique qui a notamment l’objectif d’amélioration de la qualité environnementale de son territoire, propose par exemple d’atteindre 10 m² d’espaces verts par habitant, tout en incitant à la sobriété carbone du bâti, au développement des énergies renouvelables et à une démarche zéro déchet[1]. Si la capitale est précurseur en la matière, d’autres villes du territoire francilien pourraient prendre exemple intégrant une composante environnementale forte dans leur PLU.

[1] Plan local d'urbanisme bioclimatique : vers un Paris - Ville de Paris

Qu’il s’agisse de rénovations d’immeubles de bureaux ou de réaménagement de quartiers, un fil rouge se révèle : le respect croissant des sujets et critères de Responsabilité sociétale des entreprises (RSE). Outre le contexte légal (Décret tertiaire, loi climat et résilience…) de plus en plus contraignant sur le plan environnemental, nous observons deux transformations majeures au sein des immeubles de bureaux : la performance environnementale qui entre dans les critères de décisions d’une part, et l’importance des labels et certification dans le choix des bâtiments d’autre part.

Au-delà de la consommation d’énergie, trois paramètres incarnent la performance environnementale des bureaux lors d’une recherche immobilière. 42 % des personnes interrogées par BNP Paribas Real Estate, dans le cadre de l’étude Opinion Way, ont estimé que la connexion aux transports en commun et aux infrastructures de transport était primordiale. Les sujets de localisation, de centralité et de polycentralité revêtent donc une importance toute particulière. Viennent ensuite les labels et certifications environnementales avec 37 %, puis le pilotage de la performance énergétique avec 34 %. Si les critères de performance environnementale demeurent moins déterminants dans les prises de décisions immobilières, en comparaison aux critères financiers et d’attractivité, ils ont néanmoins pris en importance pour les grandes entreprises et dans les secteurs de la technologie et de l’immobilier.

Concernant les certifications et labels environnementaux, ce sont surtout les utilisateurs qui y sont le plus sensibles, en aspirant à travailler au sein de bâtiments durables et responsables. Sur le pilier social, les labels Osmoz ou Ready to Osmoz par exemple, sont très recherchés et apportent une vraie valeur ajoutée à l’immeuble. Ils s’appuient notamment sur une démarche transversale qui tient compte à la fois des politiques RH, de l’aménagement intérieur et de la qualité du bâtiment.

Des initiatives intégrant de plus en plus les critères RSE existent. C’est notamment le cas de l’approche low tech, qui consiste à faire aussi bien avec moins de technologies, de ressources, de consommation d’énergie, de déchets…, lors de constructions ou restructurations d’immeubles de bureaux.

En outre, avec des étudiants de plus en plus nombreux, et des frais de scolarité qui ont presque doublé en 10 ans, les écoles sont désormais capable de signer des baux long à des loyers  des baux à long terme avec des prix du m² équivalent à ceux des bureaux, une compétition et une lutte d’influence entre écoles qui choisissent des emplacements stratégiques, visibles et facilement accessibles, les établissements d’enseignement publics comme privés   constituent une manne financière à ne pas écarter.

Enfin, la dernière classe d’actif alternative « tech-tiaire » repose sur le « Life-Science ». Destinés à la recherche en biotechnologies, les immeubles Life-Science sont constitués de divers types de laboratoires comprenant de nombreux équipements de pointe, mais aussi d’espaces de bureaux. Cependant, aucune règle ne précise la répartition en superficies entre les laboratoires et les bureaux. Si les grands groupes privilégient une logique d’acquisition pour amortir leurs investissements, les start-up et les PME se tournent quant à elles vers la location, pour plus de souplesse, au sein de campus/clusters/pôle d’innovation, pour mutualiser les équipements. On aperçoit un nombre croissant de clusters se développer en périphérie de Paris, qui sont essentiellement situés dans le sud-ouest de l’IDF autour du pôle Paris-Saclay. Cependant, le potentiel de développement du Life-Science est probablement encore insoupçonné et très prometteur.

Malgré un contexte économique et financier incertain à court terme, le marché de bureaux en IDF s’adapte, fait preuve de résilience et d’imagination. Face au manque de réponse quant au dérèglement climatique, les immeubles de bureaux, et même certains quartiers, tendent à réduire leur empreinte carbone, à développer la mixité des usages et privilégier des matériaux plus écologiques et responsables. Réjouissons-nous également de la pénétration des critères RSE tant au niveau des prises de décisions immobilières, que des préférences des utilisateurs. Enfin, des classes d’actifs alternatives continuent à prospérer. Preuve s’il en est que le marché des bureaux francilien est bel et bien en capacité de se réinventer !